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Pablo Martín Simón: "Periodista económico convencido. Estudié la carrera para dedicarme a esto, nunca pensé en ser corresponsal de guerra ni nada similar. Comencé en serio mi carrera profesional en Invertia, continué en El Economista y llevo desde 2007 en Cinco Días. Siempre he hecho lo mismo: escribir de mercados y tratar de que lo que cuento les sea útil a los lectores."

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Gema Escribano Cruz: “Licenciada en Periodismo por la Universidad Carlos III, comencé mi experiencia laboral en Cinco Días. Desde mi llegada a la redacción en 2010 me esfuerzo por conocer qué es lo que hay detrás de las cifras que protagoniza las informaciones económicas”.

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David Pérez Muñoz: "Licenciado en Derecho y periodista desde mediados de la crisis."

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09 noviembre , 2012 | 10 : 11

Tres motivos de la burbuja inmobiliaria y por qué explotó

Al periodo inmediatamente anterior a la crisis, situada temporalmente en 2007, le fue otorgado uno de esos nombres tan comunes en el diccionario macro de los economistas: la Gran Moderación. Durante casi una década se vivió una relativa estabilidad en el crecimiento y una notable moderación de precios (control de la inflación).

Pero obviamente por debajo de ese plácido jardín, los precios de determinado activos, el flujo de crédito y ciertos balances eran de todo menos estables. Los hogares fueron plenamente conscientes de que el gran motor de este periodo fue en gran medida el mercado inmobiliario. Por un lado, los precios de la casas se dispararon, provocando una acumulación de su deuda hipotecaria mientras que a la vez se producía una revalorización de los activos de toda la cadena inmobiliaria. Por otro, se vivió un fulgurante crecimiento del valor del ladrillo y los activos financieros relacionados con el sector.

La explosión de la burbuja de precios fue considerable en varios países. El precio nominal de las casas se dobló durante la década de 1997 a 2006, según las cifras a nivel global de banco británico Royal Bank of Scotland (RBS). El empujón hacia arriba en los precios también se notó en los productos de consumo y en salarios, pero  en ningún caso fueron proporcionales con los precios de la vivienda. RBS propone tres teorías entrelazadas del porqué de este fenómeno interconectado entre muchos países.

Una primera  explicación apunta a una consecuencia directa de ese ecosistema tranquilo y equilibrado de baja inflación y crecimiento sostenido que permitió a los hogares entrar con más facilidad en el mercado crediticio.  En esta espiral ascendente les era más fácil endeudarse en un entorno en que la expectativa del mercado laboral era estable y el pronóstico en relación a los ingresos era que  no bajasen. También ayudó la bajada de los tipos de interés nominal (debido a la controlada inflación). En definitiva, esta relajación de las condiciones del crédito en el mercado minorista impulsó el precio de la vivienda.

La segunda causa hace hincapié en el mantenimiento de los tipos de interés real en el medio plazo a un nivel muy bajo, lo que propició que bajara el coste y el riesgo en toda la cadena del sector inmobiliario (risk free real rate). Apuntan también complejas regulaciones jurídicas del suelo y, en algunos países, a una reducida oferta.

La tercera explicación, y la menos benévola, es que la espiral era insostenilble. El aumento de precios provocó una subida simultánea del valor neto de los activos inmobiliarios y se desdeñó el riesgo inherente de esta efervescencia en la cartera hipotecaria de los bancos. Esta euforia en cadena llevó a su vez a una relajación de las condiciones del crédito, propulsando aún más el precio de la vivienda y, lo que era aún más arriesgado, la expectativa de que nunca dejaría de crecer. En muchos casos, el comprador final accedía a una hipoteca con unas condiciones tales que, en el momento en que la espiral alcista de revalorización se detuviese, difícilmente podría hacer frente siquiera al principal, como finalmente terminó sucediendo. 

Un post de D.M.P, puedes econtrarme en @dmarcilperez

Comentarios

CRISIS PERMANENTE

NO ESTOY DE ACUERDO EN QUE EL EMPUJON SE VIESE REFLEJADO EN LOS SALARIOS.
DURANTE TIEMPOS INMEMORIALES (TIRAD DE HEMEROTECA) SE HA ABOGADO POR LA "MODERACION SALARIAL", PEDIDA SISTEMATICAMENTE POR LA CEOE Y RATIFICADA EN LOS CONVENIOS COLECTIVOS POR LOS SINDICATOS MAYORITARIOS, DE AHI SU DECADENCIA ACTUAL.

DE ESOS POLVOS, ESTOS LODOS.

¡¡ EL 14-N HUELGA GENERAL UNITARIA !!


Peter

Creo que son las tres causas, que se pueden resumir en 1. Una política monetaria que no hizo nunca nada por amortiguar la inflación de activos, sino todo lo contrario. Esto es, la burbuja se podría haber evitado con una política monetaria adecuada. Pero como aún en fases de crecimiento la droga del dinero barato y la expasión monetaria ha sido el mantra de las últimas dos décadas, pues pasó lo que pasó. Por supuesto, era entonces cuando tocaba subir los impuestos y no ahora. Pero claro como los economistas y sobre todo los polítios solo se acuerdan de Keynes cuando hay recesión o crecimiento muy bajo, pues pasó lo que pasó, al tiempo que se cargaron la posibilidad de utilizar ahora medidas keynesianas, pues la economía ya no reacciona a ellas.
(como el enfermo que por haberse atiborrado a antibioticos cuando estaba sano, ya no reacciona al uso de antibioticos).
Una vez que ocurrió 1, los bancos centrales deberían haber combatido esa inflación de activos, pero no lo hicieron, sino que optaron por una política como la indicada en 2. La tercera causa es consecuencia de las 2 anteriores, sobre todo a la segunda y a una fijación de los tipos de interes que olvidó por completo la inflación de activos.

Vmyrlo

¿Controlada inflación?... que dice en "Una primera explicación..." Se referirá a los tomates y los pepinos... y al chocolate del loro. ¿Es que el precio de la vivienda, el que se paga por compra o alquiler, y que representa más de un tercio de los ingresos familiares, no incide en la inflación?... ¡Efectivamente, no!... porqué la compra de vivienda no es un gasto sino una inversión. Pero ¿y el alquiler, que debería subir en consonancia con el precio de los inmuebles?... TODO es un entramado mafioso... hasta el análisis de sus causas... lo único verdadero son sus maléficos efectos.

Vmyrlo

¿Controlada inflación?... que dice en "Una primera explicación..." Se referirá a los tomates y los pepinos... y al chocolate del loro. ¿Es que el precio de la vivienda, el que se paga por compra o alquiler, y que representa más de un tercio de los ingresos familiares, no incide en la inflación?... ¡Efectivamente, no!... porqué la compra de vivienda no es un gasto sino una inversión. Pero ¿y el alquiler, que debería subir en consonancia con el precio de los inmuebles?... TODO es un entramado mafioso... hasta el análisis de sus causas... lo único verdadero son sus maléficos efectos.

Peter

Vmyrlo | 11/09/2012 en 11:13 a.m. Hay una cosa que ténicamente se llama inflación de activos, pero los bancos centrales, para no tener que aplicar políticas monetarias duras y debido a la presión política (en todas partes) prefieren olvidarse de esa inflación cuando establecen sus medidas de política monetaria. Es más, tu mismo tambien cometes ese error, diciendo que la inflación solo afecta al gasto y por tanto solo consideras la subida del precio de las casas como inflación en el momento que afecta al alquiler.
Pero la inflación de activos también es inflación. Pero claro como la inflación de los precios al consumo es más fácil de calcular y, sobre todo y como he dicho antes, es mucho más fácil olvidarse de la inflación de activos para no tener que endurecer la política monetaria, ha pasado lo que está pasando ahora.
Y en los USA fue lo mismo. Es más ya lo dijo Greenspan, el presidente del banco central americano, que la inflación de activos no era un problema. PEro resulta que si que lo era, como hemos podido comprobar cuando estallo la burbuja inmobiliaria estadounidense, alimentada durante dos décadas con unas políticas casi siempre de dinero barato.
Claro el banco central se decía: que maravilla le damos de lo lindo a la expansión monetaria y el IPC sube relativamente poco, pero claro lo que ocurría es que toda esa expansión monetaria desmesurada alimentaba la burbuja.

Y en eso estalló la burbuja

Para entender la burbuja hay que añadir más elementos: ¿porqué la gente se endeudó por cantidades muy elevadas y a plazos de por vida? Evidentemente era una cuestión de expectativas sobre las rentas futuras (el crecimiento indefinido de la productividad gracias a las TICs y la sofisticación financiera que optimizaban el empleo de los capitales y todas esas cosas que se suponía que habían acabado con el ciclo y nos habían introducido en una onda larga de crecimiento económico) pero también era un asunto de mala distribución de las rentas presentes (las desigualdades crecientes desde la revolución neocons Reagan-Thatcher) y de desincentivación del ahorro (tipos reales negativos) que hicieron que el consumo (incluida la compra de inmuebles) se financiara con crédito en una proporción muy superior a lo deseable.

Y simétricamente ¿Por qué se generó una oferta de crédito tan elevada como para atender esa demanda desbocada y, como ha resultado, poco solvente? Pues por efecto combinado de las rebajas de tipos y de darle a imprenta (desde el atentado de las Torres Gemelas) para mantener el consumo y el empleo cuando por la revolución neocons y la globalización las rentas se estaban acumulando cada vez más en manos de menos (las de unas élites muy reducidas de las economías avanzadas y de los países emergentes) y de la necesidad de estas élites de obtener rentabilidad a sus capitales acumulados.

Conclusión: el deterioro en la equidad en la distribución de la renta desde principios de los años 80 llevó a los perjudicados en el reparto a endeudarse irresponsablemente para poder consumir y a los beneficiados a prestar irresponsablemente para obtener ganancias especulativas de lo acumulado (mucho más elevadas que las que podían obtener con inversiones reales). Cuando las expectativas de beneficios especulativos y de rentas futuras superan en mucho el crecimiento real de la economía lo que ocurre es que pronto los endeudados no pueden pagar, los prestamistas no cobran, entonces recurren a embargar activos que se han devaluado brutalmente y no cubren la deuda, dejan de prestar, meten en la caja fuerte (o en bonos alemanes a tipo negativo) los activos líquidos que les quedan, el consumo se hunde puesto que los endeudados ya no reciben más crédito y encima tienen que desendeudarse sin tener manera de obtener rentas puesto que el paro se dispara y los sueldos de los que conservan un empleo bajan ...

Y para más inri los gobiernos neocons gobernantes en Europa recetan austeridad, precarización laboral y rebajas de salarios para que la desigualdad en la distribución de la renta siga aumentando, los perjudicados no puedan consumir en absoluto y los beneficiados sigan acumulando... porque ¡claro!, en una economía globalizada no se les pueden poner impuestos que redistribuyan la riqueza y les "obliguen" a deslocalizar sus empresas y evadir sus capitales...

Y así hasta que el colapso sea total.

Mario, Tenerife

La burbuja se produjo porque TODOS nuestros políticos, banqueros y economistas fueron unos ineptos, cobardes, codiciosos y acomodados profesionales. SOLO UNA MEDIDA TOMADA AL COMIENZO DE LA SUBIDA DE PRECIOS LA HUBIERA FRENADO EN SECO Y DEFINITIVAMENTE: LA LIMITACIÓN DE LA DURACIÓN DE LAS HIPOTECAS A UN MÁXIMO DE PONGAMOS 15 AÑOS. ¿Alguien lo duda?

FrankT

Ahondando en lo que escribe Mario de Tenerife, la burbuja no habría existido si las hipotecas se hubieran concedido con unos criterios como los que había a finales de los 90: Max 80% del valor de tasación. Max 20 años. Cuota resultante inferior al 30% de los ingresos mensuales regulares. Pero si no había burbuja, no había ingresos del estado, de las CCAA, de los ayuntamientos, de las inmobiliarias, de las constructoras, de... El cuento de la lechera; ya se derramó la leche.

Y en eso estalló la burbuja

Tenéis razón Mario y FrankT. Pero... ¿Quién es el Estado para impedirme tomar un crédito o hipoteca por el importe y el plazo que sea... si hay algún banco dispuesto a concedérmelo...? ¿Acaso el Estado es más sabio o tiene mejor información que yo y que el banco? En nombre de la Santa Libertad (seudónimo de la Salvaje Desregulación financiera, laboral y comercial) el pensamiento neocons hizo mucho daño... y lo sigue haciendo... Claro, que no a todos

jose manuel

la causa es bien clara, la avaricia del capitalismo en un mercado en el que manda el dinero y las personas que lo controlan son incapaces de poner orden; los bancos centrales dominadop por gobiernos corruptos y ayuntamientos ávidos de impuestos para sus arcas, unido a directores de bancos inhumanos y directrices bancarias que dan risa; si eso se hubiese actado en su día no habría pasado nada de esto; miren señores, en suecia no se empieza una promoción hasta que se ha vendido el 70%, con lo cual la economía funciona de forma sostenible. mientras tengamos la clse política que sólo quiere enriquecerse acerca de la borregada de país que tenemos, este país está abocado a la exclusión en 2 partes, los que chupan y los que trabajan para los que chupan.

Resumiedno

En resumesn... Tipos de inreres en el año 1995... Al 8 %... Tipos de interes en el año 2001... Al 3,5 %... En el año 2002... Al 2,0 %.. Esa fue causa de la Burbuja Inmobilaria el DESPLOME de tipos, que permitio por un lado que una AVALANCHA de muertos de hambre. pidieran CIENTOS DE MILES de hipotecas y por otro lado, y como logica consecuencia, un auemnto del precio de los pisos hasta niveles perversos. Y ahora la pregunta ¿ Por que lo hicieron ?... ¿ Sabian lo que pasaria'?... Y lo mejor, por que si el diez de septiembre del 2001 los tipos estaban al 3,5 % , el once ocurre lo de " Las Torres Gemelas " y el doce se bajan los tipos desde el 3,5 % hasta el 2,0 %... Esto si que es toda una CONSPIRACION y no el asesinato de Kenedy

jose

Vamos a ver señores "Analistas", dejaros de inventarse motivos totalmente falsos por los que los españoles se han endeudado. ¿Quien se cree que un español normal se basara en unas "expectativas de ingresos estables" para suscribir una hipoteca?. La verdad es que el valor de la cuota era igual o menor al de un alquiler y esto sumado a que si no podías seguir pagando podías vender la viviendo fácilmente y, muy posiblemente, a mayor valor hacía que esto sea la opción más inteligente.
Y ¿porqué esto no se mantuvo?, pues porque nuestro gobierno corrupto (principalmente de ayuntamientos y CCAA) permitió la construcción excesiva re-calificando suelo a diestra y siniestra, aumentándose así la oferta muy por encima de la demanda.

Rafael

Ciclicamente en la naturaleza sucede ejemplos similares. Cuando alguno de los elementos de descompensa, tiende a corregirlo con algún fenómeno adverso. En nuestro caso sucedió lo mismo. Los bancos daban hipotecas a cualquiera, español y extrangero, muchos de los sueldos estaban hinchados y compraban más de sus posibilidades y por último, las inmobiliaria inflaban sus comisiones haciendose de oro. Todo es resultado de una mala organización y esta crisis pondrá a cada uno en su lugar.

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