Sobre el autor

Si los mercados funcionasen como se suponen que funcionan, muchos nos tendríamos que dedicar a otra cosa. Desde 1998, una sucesión de burbujas, crisis, burbujas y crisis ha alimentado mi escepticismo natural. Lealtad, 1 es mi visión, personal y muchas veces equivocada, de la actualidad de los mercados y la economía.

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20 febrero , 2013 | 13 : 27

¿De verdad queremos más hipotecas?

Ahora que la ley hipotecaria es tema de debate, un argumento esgrimido a favor de la normativa actual es que activa el crédito. Que con una normativa menos, digamos, usurera, se darían menos hipotecas. Y eso, que alguno podría considerar una mala noticia, para mí es una buena.

En realidad, hablamos de burbuja inmobiliaria en España. Pero, si hubo una burbuja, fue la crediticia. Fue la concesión de hipotecas baratas la que alimentó el precio de la vivienda; con un crédito menos desbocado no solo la banca no necesitaría pedir dinero al Estado, sino que además la vivienda no sería tan cara.

Me he tomado la pequeña molestia de buscar la correlación entre estas dos variables, tomando datos del Banco de España para crédito hipotecario y de Sociedad de Tasación para precios de la vivienda (Fomento y el INE no tienen cifras de la suficiente antigüedad). El resultado es una correlación de 0,93. Por explicarme, el 1 significa una correlación total: ambas variables se mueven exactamente a la par. En resumen se puede decir que la subida del crédito va aparejada a más del 90% de la subida de los precios de la vivienda. Aquí está el gráfico, que arranca en 1987.

Nueva imagen (13)

Entre 2001 y 2007, la etapa de la gran burbuja, los precios de la vivienda se duplicaron mientras el crédito hipotecario creció nada menos que el 240% porque, además de financiar casas más caras, se cerraban muchas más operaciones. Pero, ¿fue primero el huevo o la gallina? Es decir, ¿puede ser que el precio impulsase el crédito? Como todas las burbujas, la inmobiliaria se retroalimenta, pero en principio, sin crédito no hay dinero para fomentar un alza tanto en el precio de los pisos como en el número de operaciones.

En otras palabras, menos crédito hipotecario habría traído un menor aumento de los precios de la vivienda. El comprador siempre quiere hipotecas fáciles y baratas, claro está, porque asume el precio como algo dado. Pero, ¿si no fuese así? ¿ preferiríamos casas caras y crédito para todos o casas baratas más difíciles de financiar?

Por eso, creo que más bien, deberíamos desear que hubiese menos hipotecas. No más. Porque el dinero que dan los bancos para comprar casas se va a comprar casas. Y, como las casas no se producen en serie (aunque en España estuvimos cerca), el crédito se va, directamente, al precio.

Comentarios

Someone

qué vago! Podrías haber puesto los años en el axis horizontal!

Estadístico

Como casi todos, confundes correlación con causalidad: El que los que llevan corbata tengan más ataques al corazón, no implica que las corbatas provoquen los ataques...

toni

Eso no será tan fácil ...... usted ha olvidado que esa " alegría " en la concesión de hipotecas estuvo básicamente fomentada por los directivos de los bancos.... porque la contratación de hipotecas estaba intimamente ligada a su bolsillo en forma de BONUS........ y yo estuve presente en algún despacho de Director de Banca cuando recibió llamada del superior diciendo literalmente: " ¡ CUANTAS HIPOTECAS HAS VENDIDO HOY?..... ! DEJA TODO LO QUE ESTES HACIENDO....!SAL! ! Y COLOCA UNA HIPOTECA AL PRIMERO QUE TE ENCUENTRES!!!....... y ahora desalojamos a pobres personas que no tienen medios para hacerle atender ningún compromiso adquirido y solo le dejamos dos salidas: " una cuerda al cuello" o" quemarse a lo bonzo en una oficina bancaria"

JL

Exacto, es una burbuja de crédito... que no se soluciona pidiendo más crédito, devolviéndolo (como se hace por 1ª vez en 2012)
Mucha gente se enfada cuando escucha que hemos vivido por encima de nuestras posibilidades. "Yo no lo he hecho", dice, y con razón.
Sí, el 60 o 70% hemos mirados nuestros ingresos, calculado nuestras cuotas para el piso o el coche (es increíble, pero mucha gente no lo hace), pagado parte en cash, amortizando la casa en la medida de lo posible, alquilando.... pero un 30-40% no.
Y eso repercute en el resto. Infla el mercado y da una falsa sensación de riqueza... para a continuación hundirlo más abajo de donde debería estar.
En fin, y ahora a quejarse de devolver (con intereses) lo pedido y socializando pérdidas, claro.
Ojalá fuera cierto lo que decia Rajoy de vivir con lo que se tiene. Ahora viviremos por debajo de nuestro nivel "natural" porque tenemos que hemos de pagar los intereses y devolver el capital.
Lo hecho, hecho está, ahora la cuestión es si aprenderemos de cara al futuro.

Mandolín

Este ha sido fácil fácil. De primero de ADE. Prueba a hacer lo mismo con el euribor anda... O coste servicio de la deuda 'deconstruido', euribor ajustado por facilidades crediticias (plazos, carencias, cuotas finales...).

Manuel Torquemada

Mejor hubiera sido publicar el artículo en plena burbuja para colaborar en su pinchazo. A posteriori todos los analistas son listísimos...

JR

Querido Autor... creo que a lo que deberíamos aspirar es a un sistema responsable y eficiente en el que se concedan hipotecas a quien, con un margen de seguridad razonable, puedan pagarlas (y te recuerdo que el 96.5% de los hipotecados de este pais siguen pagando puntualmente su hipoteca pese a encontrarnos en la peor crisis que hemos conocido). De esa forma el crédito contribuirá positivamente a facilitar el acceso a la vivienda (lo cual, recordemos, es bueno!) a la vez que estimulará un crecimeinto económico sostenible. La opción "pues demos pocas hipotecas y así eliminamos el problema" que insinuas es uno de los anáslisis más simplistas que he leido ultimamente (y he leido muchos). No vale juntar dos series de datos y decir algo que "va con los tiempos"... también hay que pensar sobre ello (sin acritud).

mariano

En el año 1978 compre mi vivienda (65 m ) la pague en 10 años al 12% de intes. ¿Se puede hacer eso hoy en dia? ¿Y por que entonces se pudo?

Getxoblues

Querido autor. Has dado exactamente en la diana. Podíamos añadir muchas más variables a la ecuación pero, pero sólo explicaríamos el por qué. Tú has clavado el cómo.
Como cualquier burbuja, se basa en la predicción errónea del precio futuro de un bien (el suelo en este caso) y la capacidad de endeudamiento (el crédito libre) basándose además en una perversión de sistema, la ley Hipotecaría Española exclusivamente garantista con la entidad bancaria y dejando en la indefensión al consumidor (propia del año en el que se aprobó: 1909)
Coincido en el análisis básico y basta mirar los comentarios del Lobby bancario que preceden al mío para darte cuenta de que has dado plenamente en la diana.

Nuño

Hola, y gracias a todos. Intentaré ir por orden.

1.- No lo consigo con el Excel nuevo que me han puesto en el trabajo :) Y tenía prisa.

2.- Hay correlación, y la causalidad entre las hipotecas y el precio de la vivienda no me parece muy descabellada, la verdad.

3 y 4.- El gran problema es que no solo la están pagando ni quienes concedieron crédito sin mirar ni quienes lo pidieron sin hacer cuentas. Lo pagamos todos, por muy prudentes que hayamos sido en los últimos años.

5.- Claro, se puede ver desde mil puntos de vista; yo quería hablar de la cantidad de crédito, no de su precio (eso para otro día).

6 y 7.- La verdad, no sé por qué decís eso. Mucho antes de 2007 mucha gente (y me incluyo) opinaba que la burbuja inmobiliaria era un disparate. No creo que nadie previese la magnitud del desastre, pero que había una burbuja era evidente. Y no digo que dando menos hipotecas se arregló el problema; digo que se dieron demasiadas, y que si algún día se vuelve a hacer, pasará lo mismo.

8.- Los precios de las casas eran más baratos y el crédito mucho más caro. Luego pasó al contrario. Tan sencillo como eso...

Inmigrante/emigrante

1. En las graficas tienes que poner los titulos de los ejes y las unidades. Los alumnos de 2 de la ESO suspenden por esos fallos.

2. Casi todas las variables tienen una correlaccion lineal o exponencial con el tiempo. Esto quiere decir que segun el teorema de Tales (tambien de 2 de ESO) seran tambien proporcionales entre si. Esto es utilizado por economistas y en general casi todas las "ciencias" sociales para implicar causalidad de forma demagogica y segun sus intereses.

Ejemplo: El salario medio de un trabajador sigue una relacion exponencial con el tiempo, la temperatura de Marte sigue una relacion exponencial con el tiempo (me lo estoy inventando). Se puede dibujar una grafica casi perfecta en la que la temperatura de Marte tiene una correlacion con el salario medio de un trabajador.

3. Para el aumento inicial del precio de la vivienda existian multiples factores, incorporacion de la mujer al mercado labora (2 salarios = mas capacidad de pago mensual y mayor estabilidad), entrada de Espana en la union europea, demanda externa, aumento de los salarios, mejor estabilidad laboral, mayores coberturas sociales frente a los problemas, mejora de las infraestructuras, boom poblacional de gente joven, mayores plazos, menores tipos de interes, etc.

Todos estos factores seguramente justificaron un aumento de los pisos del 100% durante la decadas de los 80-90 descontando la inflacion. A partir de ahi comenzo la burbuja cuando los espanoles consideraron en masa que ganancias pasadas representaban ganancias futuras y se lanzaron en masa a comprar activos sobrevalorados.

Hasta ahi todo es normal, el problema viene cuando la crisis estalla y en USA o Irlanda permiten que las viviendas caigan en caida libre para tener una crisis corta y aguda. En Espana aun a dia de hoy se intenta mantener artificialmente alto el precio de la vivienda (basta ver el plazo de 15 anos!!!!! del banco malo para venderlas).

monodo

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