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Si los mercados funcionasen como se suponen que funcionan, muchos nos tendríamos que dedicar a otra cosa. Desde 1998, una sucesión de burbujas, crisis, burbujas y crisis ha alimentado mi escepticismo natural. Lealtad, 1 es mi visión, personal y muchas veces equivocada, de la actualidad de los mercados y la economía.

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12 octubre , 2011 | 13 : 38

La deducción por vivienda, aún una mala idea

Mi amigo y jefe José Antonio Vega comentaba ayer en su blog el efecto que la reimplantación de la deducción por vivienda, casi la única propuesta concreta en materia económica lanzada por el PP, puede tener a la hora de relanzar el mercado inmobiliario y aliviar tanto el stock de casas en manos de los bancos como la morosidad en el crédito a promotor.

 Se venden muy pocas casas, es cierto, pero eso no es un castigo bíblico ni una fatalid e inabordable consecuencia de la crisis. Es una simple cuestión de precio, crédito, y expectativas, ecuación en la que la deducción solo ayudaría si infla otra burbuja inmobiliaria (y no queremos eso, ¿verdad?). Serviría al Estado para aliviar sus cuentas a corto plazo, a costa de echarse carga sobre los hombros para etapas venideras. Y repetiría el, probablemente, mayor error de la política económica española en varias décadas, implantar una deducción por vivienda en un contexto de desplome histórico de los tipos de interés. Vayamos por partes.

 Precio, crédito, necesidad y expectativas. Los cuatro factores que inciden en el mercado de la vivienda. Se compra casa por necesidad o por expectativas (de revalorización del activo). Y la compra se condiciona al precio y al crédito. Hoy por hoy la gente compra pisos porque los necesita para vivir en ellos; chollos en el mercado no hay muchos, y las expectativas son, en el mejor de los casos, de estancamiento de precios. Por el contrario, los dos factores que condicionan la compra, el precio y el crédito, juegan en contra. La vivienda sigue siendo muy cara según cualquier punto de vista: supone demasiado esfuerzo y ha caído muy poco en relación a lo que subió. Muchos vendedores siguen emperrados en pedir precios de la burbuja, lo que dispara la horquilla entre oferta y demanda. Y el crédito no fluye.   

 Por eso el mercado está congelado. Pero hay demanda embalsada tras cuatro años de crisis. Lo digo por experiencia; he vendido una casa hace un mes y el principal problema, una vez ajustado el precio (mucho más de lo que dicen las estadísticas oficiales), ha sido la falta de crédito de los compradores interesados el principal problema. En otras palabras, hay demanda a precios razonables (salvo quizá las viviendas con muy mala localización), y el fallo está en el crédito.

 La banca, para vender sus pisos, sí concede créditos, pues es mucho mejor tener una hipoteca que un inmueble en cartera. Si no vende su stock es, o bien porque el precio no es suficientemente atractivo, o bien porque el activo es de mala calidad. Basta echar un ojo por las páginas web habilitadas. Santander, por ejemplo, vende una vivienda nueva en Madrid fuera de la M-40, al lado del aeropuerto, 62 metros útiles, por 300.000 euros. Desde luego, no parece el precio de alguien con necesidad de vender.

 En otras palabras, establecer la deducción por vivienda es comprometer dinero público para subvencionar la venta de unos activos que no se venden porque el propietario no quiere bajar el precio. En este contexto, la subvención solo servirá para que sea aún más reticente a hacerlo, retrasando el ajuste del mercado. Eso, en el caso de los pisos con demanda potencial y sujetos a la deducción (es decir vivienda habitual). Para el resto, la deducción  es irrelevante (promociones que no se venderán de ninguna manera) o bien no se aplica.

El programa, a mi modesto entender, solo tendría éxito si consigue cambiar otra de las claves de la ecuación, la de las expectativas. Si genera una nueva demanda porque el mercado (los españoles) asume que la crisis del ladrillo ha terminado. En estas condiciones la deducción tendría un efecto multiplicador que sí modificaría el entorno y daría salida a la cartera de casas de los bancos. Pero esto difícilmente sucedería si el programa está acotado en tiempo y condiciones. Y, si lo logra, el coste sería el riesgo de inflar de nuevo, y de forma artificial, la burbuja del ladrillo, cuyos efectos precisamente estamos intentando mitigar.

Ahora, quizá la clave de la cuestión está en el efecto fiscal. Como comenta Vega, la venta de viviendas generará ingresos por IVA. Concretamente, el 8%. Para un piso de 200.000 euros, el Estado ingresa 16.000 por IVA. La subvención, por el contrario, supone un gasto diferido para el Tesoro, con un máximo de 1.350 euros (el 15% del límite máximo deducible de 9.000 euros) por hipoteca, siempre que sea primera vivienda, pagaderos durante los años en los que el sujeto esté hipotecado.

 Es una especie de préstamo al Estado vía fiscal, que ayudaría a aliviar el déficit a corto plazo pero supondría una mayor carga a largo que, también, explica la situación actual de las cuentas públicas: durante los años de la bonanza los ingresos por IVA se dispararon (un 64% de 2000 a 2007), pero cuando se dejan de vender pisos se deja de ingresar y la carga de las deducciones pesa mucho sobre las cuentas. En 2010 la partida de las deducciones por vivienda fueron se llevó 4.400 millones del presupuesto, casi nada.

Si de aliviar los balances de los bancos se trata, sostener los precios con cargo a dinero público es pan para hoy y hambre para mañana. Fue una pésima idea cuando se puso en marcha y lo sigue siendo. Hay otras soluciones. Desde el año pasado, la banca debe provisionar el 30% del valor de los inmuebles que tiene en cartera desde hace más de 24 meses. Elevar estas exigencias, quizá con exenciones para las viviendas que se alquilen, forzaría a la banca a poner en el mercado sus  casas. Asumiendo pérdidas, sí, porque ingresará menos de lo que prestó y porque hay casas que no tienen salida. Y si algunas entidades tienen que ampliar capital, ser nacionalizadas o liquidadas (sí, liquidadas), que así sea. Muchas de estas casas de las que hablamos, al fin y al cabo, eran el hogar de los más de 100.000 españoles víctimas de ejecuciones hipotecarias. Con ellos no se tuvieron tantos miramientos.

Comentarios

Josep

Es verdad que las deducciones no son la panacea, pero es cierto que tampoco causaron la famosa burbuja del ladrillo. Entre otras cosas, por que la gente corriente tendría que tener ciertos conocimientos financieros (Se sabia que se podía deducir, pero no exactamente que cantidad). Cosa que se ha visto que no es cierto. Aun mas! lo que es peor! lo bancos tampoco la tenían! ( Lo que es mas grave!).

Las deducciones permiten al que esta actualmente mas endeudado pueda consumir mas sin tocar otro impuesto. Puede padecer extraño. Pero si lo miramos detalladamente, hay un porcentaje elevado de población que tiene un hipoteca. Si a ese colectivo le permitimos las deducciones (que existían desde hace muchos años) estos tendrán mas capital para consumir. Puede parecer una tontería, ciertamente pero estoy seguro que esos 4.400 millones de euros de deducciones van directamente a consumo! Es verdad que con este sistema beneficiamos a los que están endeudados. Pero la verdad es que en estos momentos, en este país es lo que abunda mas. Si el consumo crece, se incrementan los impuestos, y lo que es mas importante! No se pierden puestos de trabajo, y con un poco de suerte se crean de nuevos!

Ya dije en su momento que subir el IVA no era una buena idea. Pues estamos quitando el dinero al quien consume. Y la ecuación es simple! Si un trabajador que gana S, se le quita I en impuestos! Acaba consumiendo menos con el mismo dinero. La única forma de incrementar en positivo el consumo es que la variable H sea menor. También estoy de acuerdo que haya deducciones por alquiler. Básicamente por la misma razón!

S(salario)= C(consumo) - H(hipoteca) - I(impuestos)

Ps: Y si Irlanda quiere un consejo para sus hipotecados, ya tiene uno.
Limitar por ley los diferenciales (para un determinado tiempo) para que sean mas justos y permitan incrementar el consumo o evitar que haya problemas de impago.

Saludos.

Israel

Josep, Quizás no causaron la burbuja, al menos por si solas, pero bien es cierto que colaboran a su mantenimiento.
Bien es sabido que ayuda que se recibe del estado incrementa linealmente el precio final.
Te deduces 1.000€ en el IRPF, automaticamente la vivenda aumenta en 1.000€ en su precio. Se disponen ayudas de 210€ al alquiler, y que casualidad que los alquileres aumentan exacamente 210€ en su precio, y que casualidad que cuando deja de haber ayudas, el precio del alquiler sufre un retroceso.
Entonces la pregunta es obvia, ¿las ayudas a quién ayudan?, ¿para quien son las ayudas?, desde luego para comprador final NO.

Propicios días

Oscar

Yo también pienso que la deducción por vivienda no provocó, y probablemente tampoco aumentó la burbuja inmobiliaria. Las viviendas que más subieron fueron las de la playa, que son segundas residencias sin desgrabación fiscal.
La burbuja inmobiliaria fue causada por varios hechos, por un lado, unas causas naturales, como la llegada de los "babyboomers" a la edad de emancipación, la necesidad de mano de obra del exterior ante un crecimiento económico espectacular, en muchos casos para poder construir las viviendas que se necesitaban, y con su llegada incrementar la demanda de vivienda. La oferta fue insuficiente durante muchos años, y provocaba que se vendieran las nuevas promociones en plano y las viviendas usadas en plazos mínimos, lo que llevaba los precios al alza, impulsado además por mejoras salariales lentas pero continuadas y la facilidad para encontrar empleo. Pero además, se encontró con 2 causas artificiales, por un lado las restrictivas leyes sobre el suelo, que encarecieron artificilamente esta materia prima básica, y unos tipos de interés correctos para Alemania pero excesivamente bajos para un país que crecía continuadamente por encima del 3% y tenía una inflación superior al 3%. En ese contexto, para las entidades financieras captar hipotecas era un beneficio seguro y creciente, y se dieron diferenciales sobre el euribor de menos del 0,4 porque si se hacían 1.000 hipotecas se ganaba el 0,4% de 1.000 hipotecas anualmente, y como los precios eran crecientes la morosidad era prácticamente igual a 0, y si una era morosa, en lo que se sacaba a subasta se ganaba dinero. Y como ocurre en cualquier burbuja, esto funciona hasta que se rompe.
¿Se pudo suavizar la subida para que la inevitable caída fuera mucho menor?. En efecto, pero son medidas que se debieron adoptar en el ciclo alcista, como por ejemplo, limitar el porcentaje de crédito sobre tasación y precio declarado de la vivienda, poniendo límites máximos al crédito al suelo sobre los activos de la banca, aumentando los requerimientos de capital a la banca (es cuando se debió hacer), imponiendo un pequeño porcentaje para el fondo de garantía de depósitos a los activos totales (no a los depósitos sino a los activos, ésto es algo que nunca he entendido, los bancos no debieran poner dinero para asegurar los depósitos por los depósitos que tengan sino sobre los activos, que son los que cuando se deterioran ponen en peligro los depósitos) y ahí sí, eliminando la deducción, pero todo ésto en ciclo alcista.
Ahora, se exigen en ciclo bajista que hagan lo que no hicieron cuando sobraba el dinero, pues los bancos no dan crédito porque si les exigen subir su capital sobre activos, casi la única forma de conseguirlo es reducir activos, lo que provoca que no haya crédito, ni si quiera para las administraciones públicas, ni para operaciones seguras como gestionar barajas. Si como quieren ahora, haya que provisionar los bonos del Estado, pues, ¿como van a comprarlos si ahora les van a consumir capital?. Cuantas más medidas toman para asegurar el sistema financiero, más problemas les generan a ellos mismos y a la economía en general. Lo mejor que se podría hacer es dejar de apretar a los bancos, que ellos por sí sólos ya se están ajustando. Lo mismo ocurre con la deducción, se puede quitar, pero nunca en un ciclo bajista, lo que hay que hacer es ponerla, y cuando se recupere el mercado (se supone que algún día ocurrirá), quitarla.
Si es lo mismo en todo, el ejemplo es Grecia, cuantas más medidas de ajuste hace, más se axfisia y mayor tendrá que ser la quita.

H. F. C.

Conforme está el panorama, directos a una recaída, creo que tanto Josep como Oscar tienen razón.
A diferencia del 2008, existe poco márgen para llevar a cabo una política fiscal expansiva y poder evitar así una vuelta a la recesión, por ello, y ya que el BCE no se decide a ayudar por el lado monetario, si mantener la deducción ayuda a aumentar la renta disponible de las familias hipotecadas que desgraciadamente son la mayoría, y se puede estimular un poco el consumo, como opina Josep, estoy a favor.
Como Krugman nos recuerda todas las semanas en El País, lo importante ahora es el corto plazo. Estoy de acuerdo con Oscar, creo que es más conveniente quitar dicha deducción en el ciclo expansivo y no en el contractivo.
Nuño, tu razonamiento es el justo, pero ¿no crees que a las puertas de otra recesión es más conveniente hacer cuanto sea posible para que los bancos abran de una vez el grifo, deducciones inclusive?
Un saludo a todos!

Divad

La subvención, por el contrario, supone un gasto diferido para el Tesoro, con un máximo de 1.350 euros (el 15% del límite máximo deducible de 9.000 euros) por hipoteca, siempre que sea primera vivienda, pagaderos durante los años en los que el sujeto esté hipotecado.

Error.
Si la hipoteca está a nombre de dos personas (como suele ser habitual), el límite es de 9000+9000,es decir, 2.700 euros anueles. No existe un límite de 9000 € por hipoteca, sino de 9000 € por sujeto que presenta su declaración de IRPF

JAIMEM

Enlazando este artículo con el de José Antonio Vega y con algunos comentarios llego a la conclusión de que en todos hay aciertos y errorres. Pero suponiendo que los bancos no incrementen los precios propongo otra solución a corto plazo. Puesto que no se venden viviendas no hay ingresos por impuestos. Si tenemos en cuenta quee los gastos por compra de vivienda (IVA o ITP, notario, etc.) son aproximadamente un 10% del valor de los vivienda, si se eliminaran estos gastos o se redujeran, pongamos por caso al 1% se generarian mas expectativas de compra con un efectto nulo para el Estado, ya que ahora no tiene ingresos por este motivo. Evidentemente la política fiscal de los útimos años ha sido un completo fracaso, ya que se se bajan los impuestos en época expansiva y ahora hay que subirlos en la recesión, cuando debería ser al contrario. Además, sin esas bajadas de impuestos ahora tendriamos un colchón en forma de menos deuda.

Nuño Rodrigo

Gracias por los comentarios. Intento constestar a todos.

Hombre, decir que la deducción provocó la burbuja es exagerar en un sentido. Decir no no ayudó es un error en sentido contrario. Una subvención generalizada y lineal se va a precio siempre. Podemos hacer economía ficción sobre hasta dónde habría llegado la burbuja sin deducción (yo creo que habría existido igual), pero su efecto sobre el precio no puede ser neutro.

Divad. Tienes razón, pueden ser 1.350 o 2.700 euros, según si hay ayuntamiento o no :)

Josep. Dices: "Las deducciones permiten al que esta actualmente mas endeudado pueda consumir mas sin tocar otro impuesto". No lo veo así. Las deducciones se generan en el momento de la compra de la casa, y después llega la subvención. Se libera renta a medida que se paga la hipoteca, y por lo general los 1.350 o 2.700 euros que llegan cada año vía fiscal reducen el coste financiero. Por eso se va a precio, porque es un dinero que les llega a todos los compradores y con el que todos cuentan. Y si se va a precio, al final del día no se libera renta.

Es más, la reimplantación de la deducción no estimula el consumo de otros bienes, porque solo afecta a la gente que compre casa después de dicha reimplantación. Ustedes y yo no lo notaremos (bueno, si, tendremos que poner dinero para ello a través del Estado) y la renta disponible de las familias en el corto plazo será la misma.

De hecho, yo creo que nos hemos pasado unos cuantos pueblos de frenada con la dichosa austeridad, pero la deducción por vivienda no es una medida de estímulo al consumo o de apoyo a las familias, es una subvención a una industria, como las fijadas a la minería del carbón o al cultivo del lino.

Oscar, estoy de acuerdo con gran parte de lo que dices (sobre todo con lo que había que hacer en la epoca alcista), pero eso de que "la oferta de casas fue insuficiente", hombre hacíamos 700.000 viviendas al año tú.

Lo de que no hay que apretar a los bancos... En fin mira las cajas, hasta que no se ha apretado la regulación han estado sentadas esperando.

Rafael Carrillo

Creo que este articulo no aborda de forma sencilla el problema, que no es mas que una simple ecuación que parte de la necesidad de liquidar un stock prácticamente paralizado y la necesidad de que la economía mejore un poco. Evidentemente el supervisor de todo esto no debe hacer de la deducción una cosa indefinida, sino que debe atribuirle a la deducción una temporalidad circunstancial, de tal manera que cuando la economía empiece realmente a despegar se pueda ir reduciendo o eliminando las deducciones. Importante destacar que el fin de la deducción no es que el contribuyente eluda pagar impuestos sino ayudar a la maltrecha economía a reactivarse. Y además esta es una de las pocas medidas fiscales que si puede instrumentalizar el gobierno.

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