Sobre el autor

Abogado de profesión, emprendedor de vocación, economista aficionado, con el prisma de una mirada heterodoxa y el verbo mordaz como herramienta. Emiliano Garayar está especializado en la gestión de la complejidad: hoy concentrado en aportar remedios imaginativos a la sequía financiera, viene siendo un actor legal destacado en los grandes movimientos del sector energético. Es socio director en Garayar Asociados, siendo reconocida su visión innovadora de la abogacía y de la gestión de despachos.

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El ejercicio onanista por antonomasia del político español del ramo es cantar las estadísticas de Turismo al cierre de cada ejercicio: ¡hasta el cielo y más allá! Setenta y cinco millones de almas, con sus respectivos cuerpos, pisotearon un ratito la piel de toro y archipiélagos adyacentes.
No caeremos en el tan español vicio de despreciar, criticar y hasta demonizar las buenas noticias. Ya se sabe, no son noticias. Año tras año batimos récord de visitantes, y con él, aunque no va de suyo, récord de ingresos. Tan importante es -a mi juicio- el sector turístico para España que es este rubro y no otro el que nos mantuvo en pie en plena hecatombe económica bajo la égida del de la conjunción planetaria. Empleo precario, temporal y mal pagado, pero empleo, a fin de cuentas. Más de un millón y medio de ocupados, y subiendo.
Esta semana se celebra en Madrid la mayor y más importante feria turística mundial: FITUR 2017. Buen momento para medir la temperatura del sector.
Huyendo de mi proverbial dispersión me gustaría centrarme en dibujar algunos trazos de nuestra industria hotelera, sobrevolando su coyuntura para decantar algunas tendencias estructurales que a mí me parece detectar y que en ocasiones pasan desapercibidas entre tanto follaje de cifras de ocupación, ingresos y presencia internacional.
Aparentemente, los hoteleros tienen dos preocupaciones: los tíos de la colchoneta hinchable en el salón, también conocidos como AirBnB, y sus imitadores de toda suerte y condición (Home-away, couchsurfing et alii); y Montoro, por lo de la subida del tipo de IVA, que del resto mejor no hablar no vaya a ser que se dé por aludido y se marque unas paralelas (no es un ejercicio gimnástico a pesar de su nombre). Adicionalmente, en un alarde de geo-estrategia, a veces pueden hasta valorar el impacto de coyunturas políticas internacionales tipo BREXIT, pero poco rato, se les pasa en cuanto ven la evolución de las reservas y, sobre todo, del precio medio (ADR, ese acrónimo tan elocuente).
Vaya por delante que yo de hoteles no sé nada, que para eso ya está mi hermano. Pero con el atrevimiento que da la ignorancia y desde una cierta distancia con el día a día de la industria, a pesar de mis vínculos con la misma, oso afirmar que se trata de un claro ejemplo de árboles que no dejan ver el bosque.
No deseo ser agorero, ni encarnar al tipo que enciende la luz para gritar que la fiesta se acabó, pero considero que en términos generales y con contadas y honrosas excepciones, la industria hotelera española está mayoritariamente obsoleta, adolece de una preocupante falta de competitividad, se muestra particularmente reacia al cambio y la transformación digital, presenta una oferta tremendamente fragmentada, sin una clara propuesta de valor, ni posicionamiento ni diferenciación de producto. Evidentemente lo anterior no es en su mayor parte predicable de las grandes cadenas hoteleras españolas, pero estas son una escasamente representativa minoría dentro del universo hotelero. E incluso tampoco son ajenas a alguna de las debilidades apuntadas.
Y Ustedes dirán que esto es lo de Galileo … e pur si muove, y que ojalá todos los sectores productivos en España lo hicieran “tan mal” como los hoteles, visto lo visto. Pues bien, yo les diré que el turismo en España se sostiene en gran medida por el mundialmente reconocido efecto Rajoy, de moda en las mejores escuelas de negocio y estudiado en todas las cancillerías europeas, que consiste básicamente en hacerse la estatua de sal (en plan mannequin challange) esperando que el mundo se hunda en tu rededor … ¡y se hunde! ¿No me creen?
Hoy Canarias lo peta. Todo el año es primavera, es decir, temporada alta, que ni en el Corte Inglés. Han exiliado de sus playas hasta a los jubilados del IMSERSO. El archipiélago de las Afortunadas se ha erigido en el epítome del éxito turístico español. Sin embargo, no hace falta remontarse al Pleistoceno para recordar como Canarias tuvo que ser rescatada del abismo mediante la aprobación de urgencia de un Plan Canarias dotado con 25.000 millones de Euros, de los cuales 10.000 millones a invertir en el cuatrienio que seguía a su fecha de aprobación: ¡Año 2009! ¿Qué ha pasado entre entonces y ahora? Es cierto que la coyuntura económica mundial, y singularmente la europea, se encontraba entonces en sus horas más bajas, y el hundimiento del turismo se emparejó con el estallido de la madre de todas las burbujas inmobiliarias, pero la “recuperación” del mercado turístico, y con ella la de la economía canaria, no se explica sin computar como merece el efecto de la Primavera Árabe, que social y políticamente, para su desgracia y la de la humanidad, ha sido más bien invierno.
En efecto, España reina en el panorama turístico europeo por muchas razones, pero de las mismas unas cuantas de gran peso resultan absolutamente ajenas y fuera del control de nuestra industria turística. En el exterior, el desolador panorama político y social de todos nuestros vecinos mediterráneos del Sur y Este, que no solo no va a mejor, sino que incluso se complica (v.gr. Turquía); efecto éste agravado por una timorata población europea en acelerado proceso de envejecimiento que está para sopitas de marisco y buen vino. En el interior, unas infraestructuras físicas a la cabeza de cualquier país desarrollado, a las que por su juventud no ha dado aún tiempo a deteriorarse, y el modo de vida español, dicharachero e indulgente con los pecadillos capitales que proporcionan alegría al cuerpo; a los que sumar la calidad de nuestra Sanidad y a la Guardia Civil.
Y más allá de coyunturas, que no todo es empedrado, bien se puede afirmar que la distribución en la industria hotelera ha cambiado en los últimos años. Para nuestra suerte, como país y como industria, los empaquetadores de producto han ido sucumbiendo a las fuerzas de internet, lo que ha emancipado a viajeros y destruido (parcialmente) el sistema de garantías que tanto magro ha expropiado a nuestros hoteleros, quienes corriendo con la inversión y el riesgo se llevaban las migajas del pastel a mayor beneficio de los Tour Operadores que pastoreaban rebaños desde origen. Sin embargo, estos han sido sustituidos por fuerzas no menos voraces e incluso más poderosas, las OTAs (Bookings y Expedias varios), plataformas de distribución on-line de nuestra oferta que por una módica mordida de hasta el veinte por ciento de los ingresos canalizan a viajeros de toda procedencia hacia los hoteles españoles. ¿Qué margen hay que tener para resistir un mordisco del veinte por ciento de las ventas brutas por parte de un distribuidor?
¿Hay remedio? Sí claro, la venta directa. Pero para vender hay que posicionarse, diferenciarse, comercializar en origen … en fin, estrategia, trabajo e inversión. Es algo más que una página web bonita y un video 360.
A esta hora muchos hoteleros no se han percatado de que no venden “estancias”. De que un hotel es una plataforma física, y hasta virtual, de distribución de productos a unos clientes por cuya captación pagan un alto precio, y que una vez en su casa, e incluso antes de llegar a ella, abandonan a la suerte de todo tipo de comisionistas, intermediarios, y rapaces variopintos.
Hay dos palabras que deberían estar grabadas a fuego en el frontispicio de cualquier hotel, y cinceladas en la cabeza de sus gestores: UP-SELLING y CROSS-SELLING … En Ibiza ya lo han entendido, y así les va.
¡Buena semana, y buen FITUR!

 

 

26 septiembre, 2013 | 17:05

“En la crisis del ´92 perdimos un cuarenta por ciento. Hoy estamos en el 38 y no creo que pasemos la barrera. Bajar precios no incrementa la demanda. No tiene sentido”. Así me hablaba un banquero amigo con quien compartía mantel hace unos días.

Al tiempo, campaña de prensa en los principales diarios escupiendo titulares sobre los precios inmobiliarios: “han tocado fondo”; en algunas zonas (Madrid, País Vasco) ya han empezado a “crecer modestamente”; avalancha de inversores internacionales pugnando por arramblar con las carteras de la banca, y con sus plataformas de gestión… “amanece un nuevo día en el ladrillo español”. Por fin se iluminaron las tinieblas. El sol brilla, las nubes se levantan y los pajarillos cantan.

En dos palabras: testemos la calidad de la profecía, de una parte; y, de otra, escrutemos y descubramos a los destinatarios del mensaje.

Los ingleses tienen una magnífica expresión que se traduciría literalmente como “profecías auto cumplidas” (self-fulfilling profecies), pero que materialmente se refiere al anuncio anticipado del acaecimiento de eventos futuros cuya realización es consecuencia de la formulación de su propia hipótesis.

Primera cuestión: ¿puede la Banca fijar precio en el mercado inmobiliario español hoy? Respuesta de quien suscribe: Sí. Y me explico (aquí viene el ladrillo que tanto disgusta a mi editora).

En mercados oligopolísticos se puede producir un “acomodamiento” mutuo (espontáneo) de conductas comerciales o una “colusión tácita” en detrimento de la competencia entre operadores, en tanto que la más racional y rentable estrategia individual para cada uno de ellos (Oligopolio de Cournot/Equilibrio de Nash, el de “una mente maravillosa”). Para ello deben concurrir estructuralmente tres condiciones: alta concentración de cuotas de mercado en manos de unos pocos operadores y simetría en la posición de los mismos; producto commodity; y transparencia en las condiciones de transacción. [Perdón por el intrusismo porque de esto el que sabe de verdad es mi amigo y excelso economista industrial, Juan Briones]

Las condiciones señaladas concurren hoy -a mi juicio- en el mercado financiero-inmobiliario español: se ha creado un oligopolio de oferta en manos de cinco entidades financieras (tras remansar y sustraer del mercado vía SAREB los 100.000 millones de Euros de oferta de las extintas cajas); sus activos inmobiliarios físicos y financieros son substancialmente intercambiables (con matizaciones por concentración geográfica); y todos saben todo, por decirlo suavemente, y si alguno no se entera, lo anuncian en el periódico.

Llegados a este punto, se produce el incentivo del chiste del dentista, a quien el yaciente  paciente, al verlo armado con el taladro, ase por sus nobles partes al tiempo que le espeta: “a que no vamos a hacernos daño, Doctor”. Pues eso, que si es pa’ na’, es tontería. Yo bajo precios, tú bajas precios, él baja precios, y al final (no) vendemos lo mismo, y la mercancía en balance cada vez vale menos. Y recordemos que hoy en Banca, todo son juegos de balance: que si un poco menos de mora por aquí; que si me quito unos APRs por allá; que si mi crédito fiscal computa como core tier capital, … y tal, y tal. Nada de “teorías de juegos”, “prácticas de peloteo”.

¿Qué cómo hemos llegado a esta competencia “perfecta”? Pregúnteselo al MOU, al FROB, al FdGD,  a la Comisión Europea,  a SAREB, a la AEB y al sursuncorda. Y si no tienen respuesta, al Gobierno, que para eso en España la culpa siempre es del “Idem”.

Yo creo que mi buen amigo banquero, empero, se equivocaba por unos pocos puntos. El precio va a rebotar un poquito por encima de donde lo dejó la quita de SAREB a las entidades rescatadas. Y eso debe rondar, en media, el cuarenta y algo por ciento sobre valor en libros.

¿Qué cómo lo sé? Pues no lo sé, pero yo confío en la sabiduría, justicia y bondad de nuestros gobernantes. Y en democracia, la mayoría, aunque sea la de unos pocos, nunca se equivoca.

Otra vez me he enrollado, así que dejo para otra ocasión lo de los destinatarios del mensaje del suelo del precio (del suelo) y demás inmuebles. Otro trabalenguas. ¡Salud y buenos alimentos!

Sigue a Emiliano en Twitter: @emilgarayar

23 septiembre, 2013 | 12:46

Dejábamos abierto el último post invitando a desentrañar el furor con el que, repentinamente, algunos fondos oportunistas habrían despertado a su tardía vocación de APIs. MOB  around the table lo clava en su comentario, en lo que a las motivaciones de la banca y los beneficios para la misma concierne. También en lo de ganar el sitio en un mercado “prometedor” de transacciones sobre activos, si bien el horizonte temporal de estos inversores dudo que llegue a la década. De cinco años difícilmente pasa.

Hoy pretendo dar mi personalísima interpretación de lo que está pasando en el mercadeo de las finanzas del ladrillo, o del ladrillo de las finanzas, que tanto monta. Vaya por delante que me temo que mis queridos críticos me echarán en cara que la entrada de hoy es larga y difícilmente inteligible.

Lo del mercado institucional de APIs, prolegómeno de un buid-up en toda regla que veremos más pronto que tarde (pases de segunda ronda), se erige en el penúltimo paso de la “transformación” del mercado inmobiliario español post-crisis. A este sí que no lo va a reconocer ni la madre que lo parió. El título de la película (como en el chiste) podría ser: “de la fragmentación al oligopolio”. Eso sí, pasando en el camino por los presupuestos generales del Estado, saneamientos a costa del contribuyente incluidos.

En efecto, el unbundling de plataformas de gestión de activos inmobiliarios (físicos y financieros) se erige en presupuesto para el movimiento en bloque de carteras hacia inversores institucionales (fondos et alii) que no cuentan con estructura de gestión propia.  La Banca creó o desarrolló esos APIs internamente bien porque quiso participar en el festín de la burbuja a título principal (caso de las extintas cajas), bien porque no le quedaron más bemoles al tragarse, con el estallido, montones de daciones en pago de créditos promotor fallidos, que dejaron de ser activos financieros para convertirse en activos físicos. La “desvirtualización” que dicen algunos en Twitter.

La salida en bloque a cliente no finalista (inversor financiero no patrimonialista) de activos dacionados e incluso de riesgo financiero desde los balances de la Banca requiere de plataformas “independientes” de gestión de esos activos, y hace además redundantes las propias de la Banca, al hilo de la limpieza de balances en curso. Ya saben, la famosa jibarización de los APRs (activos ponderados por riesgo) y su beneficioso impacto en la ratio de solvencia (MOU, Basilea III, etc.).

Con el estallido de la burbuja y su corolario de desaparición por KO del promotor no bancario y de barrido de las Cajas, se produjo una concentración sin precedentes de la oferta inmobiliaria. Hoy cinco entidades financieras y SAREB la copan. Ya comentamos en este mismo espacio que SAREB no es otra cosa que un enorme cártel de crisis, dirigido a sustraer del mercado una parte importante de la oferta (la procedente de las cajas quebradas) y regular su salida, controlado por el resto de oligopolistas, que son junto al Estado sus accionistas.

Es cierto, no obstante, que el mercado de segunda mano está en manos de propietarios independientes, pero por su dispersión y fragmentación difícilmente puede tener un impacto en la formación de precios minoristas.

Es en  la formación de precios donde está “la madre del cordero”. Y ahí confluyen plataformas, inversores y Banca.

¿No les resulta extraño que coincidiendo con el publicitado apetito inversor de los fondos extranjeros hayan aparecido esta semana recurrentes noticias sobre que el precio del ladrillo ha tocado suelo, e incluso repunta levemente en algunas áreas?  También esto a mi juicio tiene una clara explicación. En la próxima entrega, “más” y espero que “mejor”.  

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11 septiembre, 2013 | 11:42

¿Brotes verdes en el sector inmobiliario? Me temo que mucha contabilidad creativa y aún mayores ganas de pregonar el cambio de tendencia con la llegada de los grandes inversores internacionales.

Se anuncian operaciones a bombo y platillo. Lo curioso del asunto es que salvo alguna excepción (VPOs en renta de Madrid), no se materializa inversión alguna en inmuebles. De hecho se podría extraer la conclusión contraria, persiste una notoria prevención a inmovilizar grandes recursos en bienes raíces en España, con la excepción de la adquisición de activos prime por parte fundamentalmente de inversores patrimonialistas y family offices.

Esto viene a cuenta de las dos adquisiciones protagonizadas por sendos fondos de inversión internacionales de los brazos inmobiliarios de BANKIA-BFA (Bankia Habitat) y CAIXA BANK (Servihabitat). Una operación, la primera, parece que cerrada; y la otra en ciernes. Pues bien, ni Cerberus ni TPG han adquirido, ni se proponen adquirir, un solo inmueble. Tampoco activo financiero alguno con subyacente inmobiliario (préstamo o crédito hipotecario). Están realizando inversiones en plataformas de servicios de intermediación, compraventa y gestión de inmuebles.

En realidad, lo que están comprando son meros contratos de gestión en exclusiva con los vendedores. Así, la Entidad financiera cede la “rama de actividad” de gestión inmobiliaria con sus activos y pasivos (personal, medios materiales, y fondo de comercio). Se vende, en el fondo, y se valora y paga, el negocio que venga de la exclusiva del contrato con la entidad financiera vendedora. Ese negocio tiene dos fuentes: los propios activos adjudicados ya en cartera de las entidades financieras vendedoras, que no se traspasan al inversor, pero que deberán ser gestionados con una vocación de realización inmediata; y la cesión, subrogación o subcontratación por la entidad financiera vendedora de los servicios objeto de los contratos de gestión de los activos inmobiliarios físicos y financieros transmitidos a SAREB (en el caso de las entidades de Grupo 1 y 2, como Bankia o Catalunya Banc). En fin, puro outsourcing de backoffice al estilo del que nos tenían acostumbrados Accenture, KPMG y asimilados.

En efecto, no imagino a las Entidades cediendo la gestión de su riesgo inmobiliario a una sociedad controlada por un fondo internacional, cuando su prioridad sigue siendo hoy la gestión del impacto de los quebrantos fundamentalmente inmobiliarios en su balance. Cuándo y cómo “matar” riesgo inmobiliario en balance entra prácticamente en el núcleo de la gestión estratégica de la entidad. ¿O es que alguien se cree que un fondo va a dictar cuándo la entidad refinancia o se adjudica un activo? O lo que es aún más sensible, a qué precio y en qué condiciones lo hace.

Una de las peleas más recurrentes de los últimos años ha tenido lugar precisamente entre los brazos financieros e inmobiliarios de las Entidades a la hora de fijar los términos de las adjudicaciones de activos, pues el precio de entrada en el perímetro de la inmobiliaria determinaba directamente cuanto “dolor” asumía cada una de las “hermanas”. A mayor valor de adjudicación, menor quebranto en el balance de la entidad financiera, pero mayor riesgo para la inmobiliaria de materializar pérdidas posteriores en la desinversión y, en último extremo, mayor dificultad para ejecutarla en mercado, con el consiguiente incumplimiento de los objetivos de colocación de activos.

La cuestión reside, entonces, en desentrañar las razones por las que a los fondos les parece ahora atractivo entrar en el negocio de los APIs a gran escala. Por las “magníficas” condiciones y largo plazo de los contratos con SAREB (caso de Bankia y Catalunya Banc) no será.

¿Qué razones encuentran Ustedes?

Sigue al autor en Twitter: @emilgarayar.

04 septiembre, 2013 | 18:22

Decía un antiguo jefe (de escasas luces, por lo demás) que para él el año comenzaba en septiembre. Cierto, los tiempos de nuestra infancia discurrían al compás del curso escolar. Y así, hasta la universidad y más allá.

Nuevo curso, nuevos retos, o antiguos pendientes, que tanto monta.

Anticipo que la realidad micro va a seguir mostrándose particularmente compleja. Y ello, a pesar del discurso oficial inaugurando el primer año triunfal de la era Rajoy. Aferrados cual náufrago a unos cuantos datos macro favorables (exportaciones, temporada turística, desempleo), que no debemos despreciar pero que habría que contextualizar en su coyuntura y estacionalidad, se pregonará el principio del final del túnel que nos conducirá a un futuro de vino, rosas y bajadas de impuestos.

Y, sin embargo, los viejos fantasmas no se han desvanecido con la canícula.

Depresión de la demanda nacional, que no remonta, como es propio de una población con el desempleo por pandemia, resacosa de sobre-endeudamiento, e inmersa en pleno proceso de deflación interna en el que la merma del salario va bien por delante del ajuste de precios. Todo ello aderezado por reiteradas embestidas fiscales, ora del cigarrillo y la cañita, ora del IVA que todo lo abarca, por no hablar de los rejones en el IRPF.

Otro palo en la rueda: mayor contracción del crédito privado de la Zona Euro. ¿No vendieron los rescates bancarios como palanca de la reactivación del crédito al sector privado? Pues lo que no es, no puede ser, y, además, es imposible (el Gerrita dixit). En pleno desapalancamiento, y con Basilea III y los ratios mínimos del MoU por dogal, sufriendo una tasa de mora en máximos históricos, ¿cómo coño van a prestar más a una demanda dudosamente solvente? Y ¿dónde están los mecanismos alternativos de financiación no bancaria? Con entelequias tipo mercado de renta fija para PYMEs y propinas fiscales para business angels de ésta no salimos.

Es más, anticipo un progresivo pero firme endurecimiento de la Banca en la gestión de su activo y riesgo, una vez que ya han prácticamente asumido en su balance la mayor parte del dolor de las provisiones por deterioro, incluidas las de créditos refinanciados. No se andarán con cataplasmas: reclamación, vencimiento, ejecución… y a concurso, si es menester.

Con tal panorama, el récord de turistas extranjeros no será el único de este año. El de concursos de acreedores me temo que dejará un listón muy alto para los anales. Por descontado que el sector inmobiliario habrá desaparecido tras este tsunami. Pero no solo. Muchas PYMEs del sector servicios siguen idéntica y fatal suerte.

Dirán que esto es lo propio de un proceso de destrucción creativa que alumbrará una nueva economía menos dependiente del ladrillo (y de la inversión y gasto público), en sus más variadas expresiones. Cierto por el lado de la destrucción, pero no lo tengo tan claro del lado de la creación. Con veinte meritorias start-ups tecnológicas no nos convertimos en potencia mundial, ni daremos empleo a los seis millones hoy en su casa. Tampoco fabricando y exportando coches. Ni estirando el modelo de sol y playa (hasta hace poco tan denostado) al calor del “otoño árabe”, por aquello de su primavera marchita.

Y todo esto… sin hablar del Gobierno y sus circunstancias, que son las nuestras.

La solución parece pasar por vender el país (no la marca España, sino sus activos) al inversor exterior, al grito de “barato, barato”; y vuelta a la política de grandes fastos para rehabilitar nuestra maltrecha imagen internacional (Olimpiadas et ali). Ojalá regrese en masa la inversión extranjera directa, traiga financiación y creación de empleo. Pero, sin tejido productivo local, de ésta no salimos ni a la japonesa. Y, cuidado, se está dando por descontada una paz social que no deja de ser una afortunada anomalía, en un contexto económico y político como el de la España actual.

En fin, que tenemos que encontrar la vía “micro” que nos ayude a salir de ésta, por nuestros propios medios, y sin fiar nuestra suerte al “amigo americano”. Mientras tanto, un nuevo trimestre de penitencia, que esperemos sea “de los últimos”.

Emiliano Garayar

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imagen de Ignacio Rúiz-Jarabo

Abogado de profesión, emprendedor de vocación, economista aficionado, con el prisma de una mirada heterodoxa y el verbo mordaz como herramienta. Emiliano Garayar está especializado en la gestión de la complejidad: hoy concentrado en aportar remedios imaginativos a la sequía financiera, viene siendo un actor legal destacado en los grandes movimientos del sector energético. Es socio director en Garayar Abogados, siendo reconocida su visión innovadora de la abogacía y de la gestión de despachos.

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