Sobre el autor

Abogado de profesión, emprendedor de vocación, economista aficionado, con el prisma de una mirada heterodoxa y el verbo mordaz como herramienta. Emiliano Garayar está especializado en la gestión de la complejidad: hoy concentrado en aportar remedios imaginativos a la sequía financiera, viene siendo un actor legal destacado en los grandes movimientos del sector energético. Es socio director en Garayar Asociados, siendo reconocida su visión innovadora de la abogacía y de la gestión de despachos.

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28 enero , 2013 | 13 : 00

La insoportable levedad de SAREB

A estas alturas, todo el mundo sabe que SAREB se brinda hoy a un ejercicio esencialmente introspectivo. ¿Quiénes somos? ¿Adónde vamos? Anuncian cada fichaje como si estuvieran completando la plantilla de galácticos de un club de fútbol. Llevan ya ocho. Todos talentosos, de seguro, pero parece poco ejército para tanto frente.

A trazo grueso, les han entrado ya  más de medio millón de activos (financieros e inmobiliarios). Haciendo una cuenta gorda, tocaban hasta esta misma semana a casi doscientos mil por cada uno de sus tres integrantes (Presidenta, Director General y Secretario General antes de las recientes cinco contrataciones). No es demagogia. Manifiestan que SAREB no “gestiona”, gestión que teóricamente reposa en las Entidades cedentes, pero que las directrices las marcan ellos. ¿Cómo? 

Las Entidades de Grupo 1 (las cuatro nacionalizadas por el FROB) recibían una instrucción en diciembre en cuya virtud a partir del día 15 de ese mismo mes no debían realizar operaciones sobre los activos objeto de transmisión a SAREB. Orden de meter todo el paquete inmobiliario en el congelador por parte de BANKIA, NovaCaixaGalicia, CATALUNYA BANC, y Banco de Valencia. Y es un paquetón de más de 37.000 millones de Euros de valor económico (No el nominal que más que duplica esa cifra).

En el paquete hay todo tipo de producto, clasificado en las dos consabidas categorías de inmuebles físicos y activos financieros de riesgo-promotor.

En el apartado inmuebles adjudicados el problema que se está planteando, ante la abstracción intimista de SAREB, trae causa del hecho de que estos activos “piden pan”, incluso en su más inerte expresión. Me explico. Se dirá que un suelo que no se va a promocionar necesitaría de escasísima gestión, y marginal atención.  Sin embargo, como SAREB sigue con el grifo cerrado casi un mes y medio después de su orden de “quietos-paraos” ¿qué pasa con las juntas de compensación donde son mayoritarios o relevantes? ¿Cómo y contra qué se atienden derramas? ¿Y la liquidación de impuestos y tasas locales?

La situación se agrava, evidentemente, si se trata de promociones en curso de la Entidad Cedente. ¿Se están atendiendo los pagos por certificaciones de obra? Y si la respuesta es negativa ¿qué pasa con el constructor? Con las empresas del gremio ya jibarizadas por la implosión de la actividad promotora, esta situación les puede dar la puntilla.

Y ¿quién está decidiendo el precio de venta de los inmuebles adjudicados? ¿Y quién decide la eventual subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario? ¿Subroga SAREB? ¿Puede financiar la Entidad nacionalizada cedente del préstamo hipotecario inicialmente cedido? ¿Quién se encarga del mantenimiento y gestión de los inmuebles arrendados? ¿Y de su puesta en alquiler? ¿Y de la gestión de alquileres? ¿Y del pago de las cuotas de comunidad?

Del lado de las posiciones financieras el panorama es análogo. A esta fecha, y por lo que a mí me consta, no se están liberando los tramos para atender certificaciones de obra de préstamos promotor cedidos. Es más, tampoco se liberan las disponibilidades de préstamos hipotecarios dadas en cobertura del servicio de la deuda de las ya manidas refinanciaciones de patada a seguir.

La lista de interrogantes es completa, pues, por lo que oigo, no hay nadie al otro lado del teléfono. Silencio que ya dura mes y medio. Esperando pasivamente órdenes, y buscando desesperadamente a SAREB.

¿Saben de lo que cada día estoy más firmemente convencido? De que el mecanismo de Banco Malo tiene a corto y medio plazo por objetivo fundamental no dar salida a los activos, ni malos ni buenos. Creo que su leitmotiv actual pasa precisamente por remansar un volumen ingente de activos inmobiliarios y mantenerlos fuera de mercado, de modo que se represe el caudal de oferta que hundiría aún más un mercado con una contracción tan fuerte de demanda y tamaño exceso de stock.

Ya lo manifesté hace meses en esta misma bitácora. Este asunto del saneamiento del crédito inmobiliario se me antoja un enorme cártel de crisis, con el que se persigue regular la oferta del oligopolio. Lo que ocurre es que en lugar de proceder a fijar cuotas para cada entidad, la retirada de producto se articula a través de una bolsa única, la propia SAREB, que por cierto, teóricamente controlan el resto de oligopolistas inmobliarios (al menos nominalmente, dada la participación mayoritaria en el capital de SAREB de la Banca Sana).

Con la entrada de los activos inmobiliarios de las Entidades de Grupo 2 o asimiladas (CAJA 3, LIBERBANK, CEISS, y BMN) quedará ya remansado en el corto plazo producto equivalente a cerca de la mitad de todos los activos financiero-inmobiliarios del país. Al menos en términos de volumen de riesgo anterior a la cesión de activos a SAREB. Ello supone que la Banca Sana tendrá un hueco temporal de más de un año para achicar sus sentinas, sin la competencia de la mitad de la oferta de producto inmobiliario nacional.

Otro efecto colateral de SAREB se concretará en una contribución relevante a la más que probable desaparición de todos los actores no financieros del mercado inmobiliario español. Aunque se trata de una competencia ya muy debilitada para las Entidades financieras (por  su asimetría de balance y nula capacidad de financiación), la misma desaparecerá, sin remisión, a corto y medio plazo.

En fin, que cada día que pasa estoy más convencido de que lo que se nos ha vendido como saneamiento de la Banca enferma, en realidad apenas encubre el apuntalamiento de la Banca “Sana”. 

Sigamos conversando por aquí o en Twitter: @emilgarayar

Comentarios

Afectado

Pues como afectado de una promoción en ejecución de Bankia en Ceuta, con casi la totalidad de la entrada pagada al promotor y paralizada por falta de pago de las certificaciones a la constructora, ¿a quién debo reclamar? a Bankia, al Sareb, al promotor, al contratista al gobierno, ...
Esto es una pesadilla, con tintes de novela barata y burda, donde el último peo de esta historia es el contribuyente mal administrado.

Jaime

Interesante...pero si se embalsa, no se pincha la burbuja...si no bajan los precios, junto con un paro descomunal, no se reactiva la compra de vivienda por el particular...entonces ?

Imagino que parte de la solución pasa por paquetizar y vender por lotes a fondos o inmobiliarias extranjeras...otras alternativas?

JuanBCN

Por favor, que nos intervengan ya. Por favor, quita de la deuda española ya. Por favor no lo retrasen más, la bola de nieve es cada vez más gorda. Yo no me creo eso de que los inversores ahora se interesan por España, y mi poco dinerito lo voy llevando sin prisa y sin pausa fuera de este lamentable país.

JAVIER ESTEVEZ

Lo que se está intentando es que los inmuebles no bajen de precio. Limpian las cuentas de los bancos y estancan el mercado para en un futuro poder vender nuevamente por encima de mercado y volver a joder al pueblo llano, vendiéndoles como hasta hace poco que cualquier trabajador puede vivir muy por encima de sus posibles, vendiéndoles productos ruinosos como si fueran superrentables.

inmigrante/emigrante

En Irlanda los pisos bajaron un 50% y estan saliendo de la crisis, en USA los pisos tambien bajaron lo que debian y estan saliendo de la crisis...

En Espana los pisos se los pasan de los promotores a los constructores, de los bancos al Sareb, del gobierno al BCE, pero el caso es que no bajan y el mercado sigue paralizado.

En el 2008 escribi en un foro que comenzariamos a salir de la crisis cuando una pareja de jovenes espanoles medios de 30 anios pudiesen comprarse una casa media de 100m2 pagando un 33% de su salario medio neto. Lo mantengo

Alcazar

Soy un promotor afectado por el traspaso de sus pitamos al Sareb.

Quería saber si tengo el derecho legal de comprar a la Sareb mis préstamos transferidos en mismo importe que esta sociedad se los pago a Bankia?. Vamos algo así como si tengo un derecho de retracto.

Gracias

afectada

Estoy en el mismo caso que afectado(me gustaria contactar con el ) , que hago si estoy paralizada en una casa que compre di una entrada y el promotor no pago las hipotecas y le intervinieron los prestamos? ahora donde nos encontramos? quien nos paga?nos jodemos?siempre igual...

Marta

vivo en una vivienda de alquiler cuyo prestamo promotor se ha quedado SAREB y BANKIA ha puesto la vivienda en garantía

Marta

vivo en una vivienda de alquiler cuyo prestamo promotor se ha quedado SAREB y BANKIA ha puesto la vivienda en garantía

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