15 octubre, 2013 | 12:32

La noticia sectorial de la semana ha sido el concurso necesario instado contra HUSA. De hecho parece que debe formularse en plural: “los concursos necesarios”. Cinco Días reflejaba que algunos proveedores del Grupo habrían convertido este mecanismo legal que privilegia créditos en una suerte de “sistema” de cobro coactivo de facturas pendientes.

Que HUSA acapare titulares no puede ocultar la situación general de un sector, el de la hotelería urbana, con un más que serio problema generalizado de viabilidad financiera y de negocio. Aquí y ahora. Sin especulaciones sobre el deterioro (adicional) de la coyuntura. 

Los intentos de saneamiento financiero de NH ya son un clásico de la prensa económica. Un folletín que ha incluido la caída del histórico consejero delegado (Burgio); baile de socios (salida masiva de Cajas); yenka del inversor chino (entraba pero no entraba, y medio entró); financiación alternativa de fondo americano (anunciada pero frustrada); desinmovilización masiva del componente inmobiliario de su balance; y anuncio de nuevas aventuras chinas, que no cuentos idem; amén de una nueva fórmula creativa de refinanciación vía bonos. Los problemas de la participada también afectan a su principal socio, Hesperia, quien tiene hasta fin de año para reestructurar una abultada deuda que su negocio no está en condiciones de sostener.

AC recurrió a una alianza internacional con MARRIOT para apuntalarse. La matriz de Rafael Hoteles rema para salir de su concurso de acreedores, depurándose de su contaminación inmobiliaria. Tampoco los demás están mucho más fuertes, sobre todo las cadenas medianas de componente esencialmente urbano (ABBA, SILKEN, etc.). De hecho, unas cuantas cadenas de ámbito regional ya doblaron la cerviz (JALE, FOXA, etc.)

Y, por lo que de la salud financiera de los agentes del sector trasciende, quien más quien menos padece un roto considerable en su balance fruto de una enfermedad muy extendida en esta pertinaz crisis: deterioro de la cuenta de explotación y sobreendeudamiento, además de compromisos financieros a largo plazo tremendamente gravosos (alquileres fijos fuera de mercado). El resultado del cóctel es de sobra conocido, incapacidad para atender el servicio de la deuda tanto coyuntural como estructuralmente. No ya el principal, que va de suyo, sino hasta los financieros. Ello, claro, dificulta enormemente sostener la ficción de mantener préstamos “normales” al corriente de pago. Y nueva reestructuración/refinanciación al canto, que en eso los Bancos están bien entrenados tras la debacle inmobiliaria. 

¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?

Jugando al cambio de ciclo:

“En algún momento los precios medios tienen que tocar fondo.”

“La guerra de precios, sobre todo en Madrid, tarde o temprano tendrá que acabar.”

“La demanda interna tiene que recuperarse.”

“La vuelta al crecimiento, o al menos el abandono de la recesión, debería suponer la vuelta del viajero de negocios.”…

wishful thinking!

Esta situación me evoca imágenes cercanas a la ludopatía. La del jugador que sigue doblando su apuesta hasta que cambie la racha. Su suerte dependerá de que no se le acaben antes las fichas.

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04 octubre, 2013 | 12:38

Según los americanos, siempre cabe construir una clasificación que uno pueda encabezar. Cuestión de parámetros. Hoy, por gentileza de MergerMarket, vamos a comentar un ranking de abogados de los pocos que algo cuentan. Es el de operaciones corporativas (M&A) anunciadas en los tres primeros trimestres de este año 2013 en Iberia (no se ofrecen datos desagregados para España).

Mergermarket Q1 - Q3 M&A Trend Report
Para los no iniciados. La pasta del mercado legal en Europa, y particularmente, en España, está en las operaciones corporativas. Ahí se encuentran los big bucks. No es necesariamente el caso en los USA, porque allí, por razones de sobra conocidas, hay mucho dinero en litigación. Es más, en la crisis ¡los bancos habrían gastado más en abogados que en retribución a sus propios accionistas!

Este ranking de operaciones “anunciadas” (importante diferencia respecto de las “ejecutadas”) se desdobla en dos: uno que toma como criterio el importe agregado de las operaciones (precio de compra incluida deuda), que sería el más “cualitativo”; y otro más cuantitativo, que clasificaría por número absoluto de operaciones (por importe superior a 5 millones de USD).

Es obvio que la “carne” está en el “importe” y no en el número de operaciones. De hecho, ello singulariza con bastante precisión a los despachos que están en el “valor añadido” del tamaño  (blue chip, top notch, etc.) y los que están un escalón inferior (más operaciones, menos fuste). Esto, que conste, no tiene que ver con la dificultad objetiva ni con el mérito de cada transacción, sino únicamente (y no es poco) con su “rentabilidad”, pues el silogismo “a mayor importe de la transacción, mejores fees”, se cumple.

Primer hecho: entre los cinco primeros por importe agregado no hay ningún despacho tradicional español; ni luso, ni ibérico. Clasificación copada por tres despachos de la City, un americano sin oficina en España ni en Portugal, y una firma de servicios profesionales (KPMG). El primer ibérico es Uría, en sexta posición, y a más de 5.000 millones de Euros de distancia del leader. Es más, KPMG le saca casi 4.500 millones en valor agregado, y más que le dobla en importe agregado.

Por número de operaciones, sin embargo, el ranking se da la vuelta, copando cuatro despachos españoles y KPMG los cinco primeros puestos: Cuatrecasas (30), Uria (29), Garrigues (19), KPMG (15) y Gomez-Acebo (13). Ahora, que el agregado de todas esas operaciones de los cuatros despachos tradicionales españoles a duras penas supera el importe de las transacciones que KPMG atesora por si sola.

Desde luego que en este ranking la anomalía histórica está en KPMG, pues en volumen habría pasado en el interanual de la 36ª posición a la segunda, y en número de operaciones de la 9ª a la cuarta. Deloitte legal aparecería en 15ª posición en número de operaciones (6), pero con unos paupérrimos 263 millones de Euros de importe agregado. Es decir, a casi 8.000 millones de Euros de distancia de su competencia en el mundo de las firmas de servicios profesionales.

También en el ámbito comparado KPMG Iberia se erige en verso suelto. En ninguna jurisdicción europea de las escrutadas por MergerMarket aparece en los rankings por volumen o por número de operaciones. Es más, únicamente en Francia aparece PwC  legal en séptima posición por número de operaciones.

En cuanto a la comparación “con los países de nuestro entorno”, como tanto le gusta decir a nuestros pro-hombres, destacaríamos los dos extremos que ilustran Francia e Italia. En Francia los despachos americanos se han comido el mercado de operaciones corporativas de “valor añadido”, con una señalada excepción en Darrois Villey, mientras los ingleses reinan por número de transacciones asesoradas. En Italia, los transalpinos resisten a los “atilas” de la abogacía anglosajona, copando las cuatro primeras posiciones por importe agregado de transacciones, y las tres primeras por número de operaciones. Así que medalla de oro, plata y bronce para ellos.

Pero nuestros queridos amigos ingleses deben cuidar su retaguardia, pues las cifras de Reino Unido no reafirman el liderazgo continental del que tanto gustan ufanarse. Así, entre los cinco primeros por importe de operaciones, resiste únicamente Slaughter & May, la firma más británicamente británica con menor red propia allende sus fronteras (best friend  de Uria). Hay que bajar hasta el noveno y décimo puesto para encontrar a Linklaters y Freshfields, mientras que Clifford Chance no aparece entre las quince primeras. Por número de operaciones sí  les va mejor a las firmas de la City.

En fin, como cantaba Berlanga en Bienvenido Mr. Marshall: … ¡Americaanooos!

26 septiembre, 2013 | 17:05

“En la crisis del ´92 perdimos un cuarenta por ciento. Hoy estamos en el 38 y no creo que pasemos la barrera. Bajar precios no incrementa la demanda. No tiene sentido”. Así me hablaba un banquero amigo con quien compartía mantel hace unos días.

Al tiempo, campaña de prensa en los principales diarios escupiendo titulares sobre los precios inmobiliarios: “han tocado fondo”; en algunas zonas (Madrid, País Vasco) ya han empezado a “crecer modestamente”; avalancha de inversores internacionales pugnando por arramblar con las carteras de la banca, y con sus plataformas de gestión… “amanece un nuevo día en el ladrillo español”. Por fin se iluminaron las tinieblas. El sol brilla, las nubes se levantan y los pajarillos cantan.

En dos palabras: testemos la calidad de la profecía, de una parte; y, de otra, escrutemos y descubramos a los destinatarios del mensaje.

Los ingleses tienen una magnífica expresión que se traduciría literalmente como “profecías auto cumplidas” (self-fulfilling profecies), pero que materialmente se refiere al anuncio anticipado del acaecimiento de eventos futuros cuya realización es consecuencia de la formulación de su propia hipótesis.

Primera cuestión: ¿puede la Banca fijar precio en el mercado inmobiliario español hoy? Respuesta de quien suscribe: Sí. Y me explico (aquí viene el ladrillo que tanto disgusta a mi editora).

En mercados oligopolísticos se puede producir un “acomodamiento” mutuo (espontáneo) de conductas comerciales o una “colusión tácita” en detrimento de la competencia entre operadores, en tanto que la más racional y rentable estrategia individual para cada uno de ellos (Oligopolio de Cournot/Equilibrio de Nash, el de “una mente maravillosa”). Para ello deben concurrir estructuralmente tres condiciones: alta concentración de cuotas de mercado en manos de unos pocos operadores y simetría en la posición de los mismos; producto commodity; y transparencia en las condiciones de transacción. [Perdón por el intrusismo porque de esto el que sabe de verdad es mi amigo y excelso economista industrial, Juan Briones]

Las condiciones señaladas concurren hoy -a mi juicio- en el mercado financiero-inmobiliario español: se ha creado un oligopolio de oferta en manos de cinco entidades financieras (tras remansar y sustraer del mercado vía SAREB los 100.000 millones de Euros de oferta de las extintas cajas); sus activos inmobiliarios físicos y financieros son substancialmente intercambiables (con matizaciones por concentración geográfica); y todos saben todo, por decirlo suavemente, y si alguno no se entera, lo anuncian en el periódico.

Llegados a este punto, se produce el incentivo del chiste del dentista, a quien el yaciente  paciente, al verlo armado con el taladro, ase por sus nobles partes al tiempo que le espeta: “a que no vamos a hacernos daño, Doctor”. Pues eso, que si es pa’ na’, es tontería. Yo bajo precios, tú bajas precios, él baja precios, y al final (no) vendemos lo mismo, y la mercancía en balance cada vez vale menos. Y recordemos que hoy en Banca, todo son juegos de balance: que si un poco menos de mora por aquí; que si me quito unos APRs por allá; que si mi crédito fiscal computa como core tier capital, … y tal, y tal. Nada de “teorías de juegos”, “prácticas de peloteo”.

¿Qué cómo hemos llegado a esta competencia “perfecta”? Pregúnteselo al MOU, al FROB, al FdGD,  a la Comisión Europea,  a SAREB, a la AEB y al sursuncorda. Y si no tienen respuesta, al Gobierno, que para eso en España la culpa siempre es del “Idem”.

Yo creo que mi buen amigo banquero, empero, se equivocaba por unos pocos puntos. El precio va a rebotar un poquito por encima de donde lo dejó la quita de SAREB a las entidades rescatadas. Y eso debe rondar, en media, el cuarenta y algo por ciento sobre valor en libros.

¿Qué cómo lo sé? Pues no lo sé, pero yo confío en la sabiduría, justicia y bondad de nuestros gobernantes. Y en democracia, la mayoría, aunque sea la de unos pocos, nunca se equivoca.

Otra vez me he enrollado, así que dejo para otra ocasión lo de los destinatarios del mensaje del suelo del precio (del suelo) y demás inmuebles. Otro trabalenguas. ¡Salud y buenos alimentos!

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23 septiembre, 2013 | 12:46

Dejábamos abierto el último post invitando a desentrañar el furor con el que, repentinamente, algunos fondos oportunistas habrían despertado a su tardía vocación de APIs. MOB  around the table lo clava en su comentario, en lo que a las motivaciones de la banca y los beneficios para la misma concierne. También en lo de ganar el sitio en un mercado “prometedor” de transacciones sobre activos, si bien el horizonte temporal de estos inversores dudo que llegue a la década. De cinco años difícilmente pasa.

Hoy pretendo dar mi personalísima interpretación de lo que está pasando en el mercadeo de las finanzas del ladrillo, o del ladrillo de las finanzas, que tanto monta. Vaya por delante que me temo que mis queridos críticos me echarán en cara que la entrada de hoy es larga y difícilmente inteligible.

Lo del mercado institucional de APIs, prolegómeno de un buid-up en toda regla que veremos más pronto que tarde (pases de segunda ronda), se erige en el penúltimo paso de la “transformación” del mercado inmobiliario español post-crisis. A este sí que no lo va a reconocer ni la madre que lo parió. El título de la película (como en el chiste) podría ser: “de la fragmentación al oligopolio”. Eso sí, pasando en el camino por los presupuestos generales del Estado, saneamientos a costa del contribuyente incluidos.

En efecto, el unbundling de plataformas de gestión de activos inmobiliarios (físicos y financieros) se erige en presupuesto para el movimiento en bloque de carteras hacia inversores institucionales (fondos et alii) que no cuentan con estructura de gestión propia.  La Banca creó o desarrolló esos APIs internamente bien porque quiso participar en el festín de la burbuja a título principal (caso de las extintas cajas), bien porque no le quedaron más bemoles al tragarse, con el estallido, montones de daciones en pago de créditos promotor fallidos, que dejaron de ser activos financieros para convertirse en activos físicos. La “desvirtualización” que dicen algunos en Twitter.

La salida en bloque a cliente no finalista (inversor financiero no patrimonialista) de activos dacionados e incluso de riesgo financiero desde los balances de la Banca requiere de plataformas “independientes” de gestión de esos activos, y hace además redundantes las propias de la Banca, al hilo de la limpieza de balances en curso. Ya saben, la famosa jibarización de los APRs (activos ponderados por riesgo) y su beneficioso impacto en la ratio de solvencia (MOU, Basilea III, etc.).

Con el estallido de la burbuja y su corolario de desaparición por KO del promotor no bancario y de barrido de las Cajas, se produjo una concentración sin precedentes de la oferta inmobiliaria. Hoy cinco entidades financieras y SAREB la copan. Ya comentamos en este mismo espacio que SAREB no es otra cosa que un enorme cártel de crisis, dirigido a sustraer del mercado una parte importante de la oferta (la procedente de las cajas quebradas) y regular su salida, controlado por el resto de oligopolistas, que son junto al Estado sus accionistas.

Es cierto, no obstante, que el mercado de segunda mano está en manos de propietarios independientes, pero por su dispersión y fragmentación difícilmente puede tener un impacto en la formación de precios minoristas.

Es en  la formación de precios donde está “la madre del cordero”. Y ahí confluyen plataformas, inversores y Banca.

¿No les resulta extraño que coincidiendo con el publicitado apetito inversor de los fondos extranjeros hayan aparecido esta semana recurrentes noticias sobre que el precio del ladrillo ha tocado suelo, e incluso repunta levemente en algunas áreas?  También esto a mi juicio tiene una clara explicación. En la próxima entrega, “más” y espero que “mejor”.  

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11 septiembre, 2013 | 11:42

¿Brotes verdes en el sector inmobiliario? Me temo que mucha contabilidad creativa y aún mayores ganas de pregonar el cambio de tendencia con la llegada de los grandes inversores internacionales.

Se anuncian operaciones a bombo y platillo. Lo curioso del asunto es que salvo alguna excepción (VPOs en renta de Madrid), no se materializa inversión alguna en inmuebles. De hecho se podría extraer la conclusión contraria, persiste una notoria prevención a inmovilizar grandes recursos en bienes raíces en España, con la excepción de la adquisición de activos prime por parte fundamentalmente de inversores patrimonialistas y family offices.

Esto viene a cuenta de las dos adquisiciones protagonizadas por sendos fondos de inversión internacionales de los brazos inmobiliarios de BANKIA-BFA (Bankia Habitat) y CAIXA BANK (Servihabitat). Una operación, la primera, parece que cerrada; y la otra en ciernes. Pues bien, ni Cerberus ni TPG han adquirido, ni se proponen adquirir, un solo inmueble. Tampoco activo financiero alguno con subyacente inmobiliario (préstamo o crédito hipotecario). Están realizando inversiones en plataformas de servicios de intermediación, compraventa y gestión de inmuebles.

En realidad, lo que están comprando son meros contratos de gestión en exclusiva con los vendedores. Así, la Entidad financiera cede la “rama de actividad” de gestión inmobiliaria con sus activos y pasivos (personal, medios materiales, y fondo de comercio). Se vende, en el fondo, y se valora y paga, el negocio que venga de la exclusiva del contrato con la entidad financiera vendedora. Ese negocio tiene dos fuentes: los propios activos adjudicados ya en cartera de las entidades financieras vendedoras, que no se traspasan al inversor, pero que deberán ser gestionados con una vocación de realización inmediata; y la cesión, subrogación o subcontratación por la entidad financiera vendedora de los servicios objeto de los contratos de gestión de los activos inmobiliarios físicos y financieros transmitidos a SAREB (en el caso de las entidades de Grupo 1 y 2, como Bankia o Catalunya Banc). En fin, puro outsourcing de backoffice al estilo del que nos tenían acostumbrados Accenture, KPMG y asimilados.

En efecto, no imagino a las Entidades cediendo la gestión de su riesgo inmobiliario a una sociedad controlada por un fondo internacional, cuando su prioridad sigue siendo hoy la gestión del impacto de los quebrantos fundamentalmente inmobiliarios en su balance. Cuándo y cómo “matar” riesgo inmobiliario en balance entra prácticamente en el núcleo de la gestión estratégica de la entidad. ¿O es que alguien se cree que un fondo va a dictar cuándo la entidad refinancia o se adjudica un activo? O lo que es aún más sensible, a qué precio y en qué condiciones lo hace.

Una de las peleas más recurrentes de los últimos años ha tenido lugar precisamente entre los brazos financieros e inmobiliarios de las Entidades a la hora de fijar los términos de las adjudicaciones de activos, pues el precio de entrada en el perímetro de la inmobiliaria determinaba directamente cuanto “dolor” asumía cada una de las “hermanas”. A mayor valor de adjudicación, menor quebranto en el balance de la entidad financiera, pero mayor riesgo para la inmobiliaria de materializar pérdidas posteriores en la desinversión y, en último extremo, mayor dificultad para ejecutarla en mercado, con el consiguiente incumplimiento de los objetivos de colocación de activos.

La cuestión reside, entonces, en desentrañar las razones por las que a los fondos les parece ahora atractivo entrar en el negocio de los APIs a gran escala. Por las “magníficas” condiciones y largo plazo de los contratos con SAREB (caso de Bankia y Catalunya Banc) no será.

¿Qué razones encuentran Ustedes?

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04 septiembre, 2013 | 18:22

Decía un antiguo jefe (de escasas luces, por lo demás) que para él el año comenzaba en septiembre. Cierto, los tiempos de nuestra infancia discurrían al compás del curso escolar. Y así, hasta la universidad y más allá.

Nuevo curso, nuevos retos, o antiguos pendientes, que tanto monta.

Anticipo que la realidad micro va a seguir mostrándose particularmente compleja. Y ello, a pesar del discurso oficial inaugurando el primer año triunfal de la era Rajoy. Aferrados cual náufrago a unos cuantos datos macro favorables (exportaciones, temporada turística, desempleo), que no debemos despreciar pero que habría que contextualizar en su coyuntura y estacionalidad, se pregonará el principio del final del túnel que nos conducirá a un futuro de vino, rosas y bajadas de impuestos.

Y, sin embargo, los viejos fantasmas no se han desvanecido con la canícula.

Depresión de la demanda nacional, que no remonta, como es propio de una población con el desempleo por pandemia, resacosa de sobre-endeudamiento, e inmersa en pleno proceso de deflación interna en el que la merma del salario va bien por delante del ajuste de precios. Todo ello aderezado por reiteradas embestidas fiscales, ora del cigarrillo y la cañita, ora del IVA que todo lo abarca, por no hablar de los rejones en el IRPF.

Otro palo en la rueda: mayor contracción del crédito privado de la Zona Euro. ¿No vendieron los rescates bancarios como palanca de la reactivación del crédito al sector privado? Pues lo que no es, no puede ser, y, además, es imposible (el Gerrita dixit). En pleno desapalancamiento, y con Basilea III y los ratios mínimos del MoU por dogal, sufriendo una tasa de mora en máximos históricos, ¿cómo coño van a prestar más a una demanda dudosamente solvente? Y ¿dónde están los mecanismos alternativos de financiación no bancaria? Con entelequias tipo mercado de renta fija para PYMEs y propinas fiscales para business angels de ésta no salimos.

Es más, anticipo un progresivo pero firme endurecimiento de la Banca en la gestión de su activo y riesgo, una vez que ya han prácticamente asumido en su balance la mayor parte del dolor de las provisiones por deterioro, incluidas las de créditos refinanciados. No se andarán con cataplasmas: reclamación, vencimiento, ejecución… y a concurso, si es menester.

Con tal panorama, el récord de turistas extranjeros no será el único de este año. El de concursos de acreedores me temo que dejará un listón muy alto para los anales. Por descontado que el sector inmobiliario habrá desaparecido tras este tsunami. Pero no solo. Muchas PYMEs del sector servicios siguen idéntica y fatal suerte.

Dirán que esto es lo propio de un proceso de destrucción creativa que alumbrará una nueva economía menos dependiente del ladrillo (y de la inversión y gasto público), en sus más variadas expresiones. Cierto por el lado de la destrucción, pero no lo tengo tan claro del lado de la creación. Con veinte meritorias start-ups tecnológicas no nos convertimos en potencia mundial, ni daremos empleo a los seis millones hoy en su casa. Tampoco fabricando y exportando coches. Ni estirando el modelo de sol y playa (hasta hace poco tan denostado) al calor del “otoño árabe”, por aquello de su primavera marchita.

Y todo esto… sin hablar del Gobierno y sus circunstancias, que son las nuestras.

La solución parece pasar por vender el país (no la marca España, sino sus activos) al inversor exterior, al grito de “barato, barato”; y vuelta a la política de grandes fastos para rehabilitar nuestra maltrecha imagen internacional (Olimpiadas et ali). Ojalá regrese en masa la inversión extranjera directa, traiga financiación y creación de empleo. Pero, sin tejido productivo local, de ésta no salimos ni a la japonesa. Y, cuidado, se está dando por descontada una paz social que no deja de ser una afortunada anomalía, en un contexto económico y político como el de la España actual.

En fin, que tenemos que encontrar la vía “micro” que nos ayude a salir de ésta, por nuestros propios medios, y sin fiar nuestra suerte al “amigo americano”. Mientras tanto, un nuevo trimestre de penitencia, que esperemos sea “de los últimos”.

Emiliano Garayar

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25 febrero, 2013 | 10:42

¡Vaya semanita! El martes se conoce el concurso de Reyal Urbis que, siendo de alma inmobiliaria, encapsula una cadena de hoteles (Rafael). No es la única, hay unas cuantas más de su ramo en análoga tesitura. Y, si no, al tiempo.

El miércoles entra en concurso de acreedores Orizonia, el mayor conglomerado de operaciones turísticas español, o al menos en España, tras un empacho de deuda fruto del build-up típico del capital riesgo. Dos novias tuvo, Barceló y Globalia, y acabó compuesto y sin ídem. Y ello a pesar de que las quitas ofrecidas por la banca al galán que osara desposarla andaban por el ochenta y cinco por ciento y subiendo (sobre un pasivo bancario superior a los seiscientos cincuenta millones de euros).

Mientras tanto, Iberia en huelga, con invasión de la T-4 incluida. ¿Saben qué? En determinados vuelos interiores en rutas que frecuento semanalmente desde hace años las tarifas más atractivas las está ofreciendo la propia Iberia. Y ¿saben qué? No me he atrevido a comprarlas por temor a quedarme también, cual Orizonia, compuesto y en tierra. Desconozco si mi caso es sintomático, pero imagino que no pocos estarán tomando precauciones análogas. Imagino que el potencial visitante que ve las imágenes en la tele no le motiva especialmente la compra del paquete Spain para sus vacaciones (las decisiones de compra de los mercados emisores se toman con meses de antelación).

Renfe, de pasada, haciendo el agosto a costa del puente aéreo, pero no tanta alegría cuando en tres Aves que cogí la semana pasada en horas punta la ocupación andaba tirando a escasa. En cualquier caso, es una compañía deficitaria necesitada de una profunda reorganización, en cuerpo y alma (sobre todo esta última), si quiere sobrevivir a la apertura real a la competencia del tráfico de mercancías y pasajeros. ¡Qué decir de Paradores y demás negocios turísticos estatales en permanente reconversión!

Sobran los ejemplos de una crisis turística, larvada, y que nadie oficialmente parece querer reconocer, parapetado como está el discurso oficial en los ever-rising millones de turistas extranjeros que cada año nos visitan, incluso dejándose algún euro más. Sol, playa, y primavera árabe, además de cierta manga ancha con la política de visados. Quizás con la excepción de Barcelona, sobre la que existe entre los profesionales del ramo un amplio consenso respecto a su sólido y acertado posicionamiento internacional. Parece que incluso casi dobla a Madrid en el precio medio por habitación hotelera.

Visité FITUR la pasada semana, y debí equivocarme de Feria, por el contraste entre lo que allí escuché y las crónicas que después leí. Del lado de los hoteleros, al menos, todo eran lamentos. Un RevPar (ingresos por habitación disponible) hundido, sufriendo paradójicamente más la hotelería urbana que la del sol y playa (¿por qué será?). La demanda nacional, que representa prácticamente la mitad de los ingresos del sector, en coma inducido y sin visos de reanimación. Unas cuantas (muchas) cadenas hoteleras con muy serios problemas de viabilidad esencialmente financiera, visto el sobreendeudamiento ladrillero y la debilidad de los ingresos para servirle. Solo los archipiélagos parecen haberse salvado de la quema, pero habría que pensarse dos veces si su posición es realmente solida e independiente de la evolución de los acontecimientos geopolíticos (competencia de otros destinos mediterráneos) y macroeconómicos (tipo de cambio del Euro para extracomunitarios y europeos no Euro).

En fin, que uno de los pilares que han resistido a esta pertinaz crisis, que todo mina cuando no arrasa, empieza a mostrar no pocas grietas y, cuidado, que estamos hablando de la fachada de nuestra primera industria exportadora.

Los remedios a tantos males creo que han sido enunciados y reiterados ad nauseam por los expertos del sector. Incluso por los políticos con responsabilidades sectoriales, hoy más ocupados en recortar el déficit de alguna otra industria en quiebra explícita que en poner remedio a las debilidades de un sector en el que seguimos siendo una potencia mundial (el otro es el fútbol).

En fin, otro sector en reconversión. Sin embargo, éste tiene afortunadamente  remedio y futuro. La demanda, a pesar de los pesares, sigue estando ahí, solo hace falta que el gremio  haga un esfuerzo de saneamiento, modernización y puesta en valor de sus atributos, que no son pocos. Como dice mi hermano, esto es Caribe pero con Guardia Civil y Hospitales. ¡Un buen comienzo! Por cierto, no veo dónde está el problema en ser la Florida de Europa, viendo los demographics del Continente.

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28 enero, 2013 | 13:00

A estas alturas, todo el mundo sabe que SAREB se brinda hoy a un ejercicio esencialmente introspectivo. ¿Quiénes somos? ¿Adónde vamos? Anuncian cada fichaje como si estuvieran completando la plantilla de galácticos de un club de fútbol. Llevan ya ocho. Todos talentosos, de seguro, pero parece poco ejército para tanto frente.

A trazo grueso, les han entrado ya  más de medio millón de activos (financieros e inmobiliarios). Haciendo una cuenta gorda, tocaban hasta esta misma semana a casi doscientos mil por cada uno de sus tres integrantes (Presidenta, Director General y Secretario General antes de las recientes cinco contrataciones). No es demagogia. Manifiestan que SAREB no “gestiona”, gestión que teóricamente reposa en las Entidades cedentes, pero que las directrices las marcan ellos. ¿Cómo? 

Las Entidades de Grupo 1 (las cuatro nacionalizadas por el FROB) recibían una instrucción en diciembre en cuya virtud a partir del día 15 de ese mismo mes no debían realizar operaciones sobre los activos objeto de transmisión a SAREB. Orden de meter todo el paquete inmobiliario en el congelador por parte de BANKIA, NovaCaixaGalicia, CATALUNYA BANC, y Banco de Valencia. Y es un paquetón de más de 37.000 millones de Euros de valor económico (No el nominal que más que duplica esa cifra).

En el paquete hay todo tipo de producto, clasificado en las dos consabidas categorías de inmuebles físicos y activos financieros de riesgo-promotor.

En el apartado inmuebles adjudicados el problema que se está planteando, ante la abstracción intimista de SAREB, trae causa del hecho de que estos activos “piden pan”, incluso en su más inerte expresión. Me explico. Se dirá que un suelo que no se va a promocionar necesitaría de escasísima gestión, y marginal atención.  Sin embargo, como SAREB sigue con el grifo cerrado casi un mes y medio después de su orden de “quietos-paraos” ¿qué pasa con las juntas de compensación donde son mayoritarios o relevantes? ¿Cómo y contra qué se atienden derramas? ¿Y la liquidación de impuestos y tasas locales?

La situación se agrava, evidentemente, si se trata de promociones en curso de la Entidad Cedente. ¿Se están atendiendo los pagos por certificaciones de obra? Y si la respuesta es negativa ¿qué pasa con el constructor? Con las empresas del gremio ya jibarizadas por la implosión de la actividad promotora, esta situación les puede dar la puntilla.

Y ¿quién está decidiendo el precio de venta de los inmuebles adjudicados? ¿Y quién decide la eventual subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario? ¿Subroga SAREB? ¿Puede financiar la Entidad nacionalizada cedente del préstamo hipotecario inicialmente cedido? ¿Quién se encarga del mantenimiento y gestión de los inmuebles arrendados? ¿Y de su puesta en alquiler? ¿Y de la gestión de alquileres? ¿Y del pago de las cuotas de comunidad?

Del lado de las posiciones financieras el panorama es análogo. A esta fecha, y por lo que a mí me consta, no se están liberando los tramos para atender certificaciones de obra de préstamos promotor cedidos. Es más, tampoco se liberan las disponibilidades de préstamos hipotecarios dadas en cobertura del servicio de la deuda de las ya manidas refinanciaciones de patada a seguir.

La lista de interrogantes es completa, pues, por lo que oigo, no hay nadie al otro lado del teléfono. Silencio que ya dura mes y medio. Esperando pasivamente órdenes, y buscando desesperadamente a SAREB.

¿Saben de lo que cada día estoy más firmemente convencido? De que el mecanismo de Banco Malo tiene a corto y medio plazo por objetivo fundamental no dar salida a los activos, ni malos ni buenos. Creo que su leitmotiv actual pasa precisamente por remansar un volumen ingente de activos inmobiliarios y mantenerlos fuera de mercado, de modo que se represe el caudal de oferta que hundiría aún más un mercado con una contracción tan fuerte de demanda y tamaño exceso de stock.

Ya lo manifesté hace meses en esta misma bitácora. Este asunto del saneamiento del crédito inmobiliario se me antoja un enorme cártel de crisis, con el que se persigue regular la oferta del oligopolio. Lo que ocurre es que en lugar de proceder a fijar cuotas para cada entidad, la retirada de producto se articula a través de una bolsa única, la propia SAREB, que por cierto, teóricamente controlan el resto de oligopolistas inmobliarios (al menos nominalmente, dada la participación mayoritaria en el capital de SAREB de la Banca Sana).

Con la entrada de los activos inmobiliarios de las Entidades de Grupo 2 o asimiladas (CAJA 3, LIBERBANK, CEISS, y BMN) quedará ya remansado en el corto plazo producto equivalente a cerca de la mitad de todos los activos financiero-inmobiliarios del país. Al menos en términos de volumen de riesgo anterior a la cesión de activos a SAREB. Ello supone que la Banca Sana tendrá un hueco temporal de más de un año para achicar sus sentinas, sin la competencia de la mitad de la oferta de producto inmobiliario nacional.

Otro efecto colateral de SAREB se concretará en una contribución relevante a la más que probable desaparición de todos los actores no financieros del mercado inmobiliario español. Aunque se trata de una competencia ya muy debilitada para las Entidades financieras (por  su asimetría de balance y nula capacidad de financiación), la misma desaparecerá, sin remisión, a corto y medio plazo.

En fin, que cada día que pasa estoy más convencido de que lo que se nos ha vendido como saneamiento de la Banca enferma, en realidad apenas encubre el apuntalamiento de la Banca “Sana”. 

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14 enero, 2013 | 11:10

Al grito de “compre español, y veranee en su patria” vamos hacia el mismo lugar de donde hoy partimos. Cuando ese ¡Santiago y Cierra España! se envuelve en la bandera del interés público ¡agárrense los machos!

Los americanos tienen un acrónimo que describe la posición adecuada para preparar ese advenimiento: BOHICA (bend over here it comes again). Nosotros, mucho más quevedianos, rimamos con el “cinco” para un fenómeno con análogo final.

Esto viene a cuento de ciertas reacciones de las representantes institucionales de las profesiones putativamente afectadas por el contenido de un powerpoint que incluiría determinadas consideraciones sobre la inspiración de las hipotéticas medidas liberalizadoras del borrador de anteproyecto de ley de liberalización de servicios profesionales, que se habría filtrado. Como podrán fácilmente anticipar, el sarpullido sale del lado de la colegiación obligatoria para el ejercicio profesional (y correspondiente exacción a los colegiados para solaz de las arcas colegiales y sus administradores), y de la no menos doliente imaginaria contracción del ámbito de las reservas de ley que dibujan los respectivos monopolios legales del profesional colegiado de turno.

Pues bien, según refleja la prensa económica del fin de semana, no hay uno que no haya invocado el interés público como principal (si no única) motivación para justificar su radical oposición a unas no-medidas que pudieran poner en cuestión, si quiera remotamente, sus privilegios.

El fin del monopolio de los farmacéuticos como propietarios de boticas menoscabaría la salud pública; el hecho de que ingenieros pudieran desarrollar tareas reservadas a arquitectos supondría un menoscabo de nuestro acervo cultural; si otros ingenieros suficientemente cualificados se pusieran a hacer puentes u obras hidráulicas se perjudicaría el medio ambiente y se pondría en solfa la reputación internacional de nuestros ingenieros de caminos; si los abogados se metieran a hacer de procuradores se socavaría la acción de la justicia, y si se nos liberara del yugo de la colegiación obligatoria (pagando) nos pasaríamos por el forro la deontología profesional, al asalto del pobre e indefenso justiciable.

En lo que a mí me toca, reproduciré textualmente lo que le dije antes de la campaña electoral a la hoy Decana de mi Colegio el día que la conocí: “si abogas por la desaparición del Colegio, tienes mi voto”. A punto han estado entre todos de contribuir al resultado que yo añoraba.

Este país tiene muchos problemas y éste no es el mayor de ellos. No deja de sorprenderme, empero, que sus elites profesionales hagan gala de una tal tolerancia, por indiferencia o inacción, hacia el status quo pseudofuncionarial que mora en la órbita de los Colegios, y que, con las consabidas excepciones, se erige en garante, fundamentalmente,  de su RPT (los funcionarios conocen de memoria el acrónimo).

Pero es que, más allá del muy humano instinto de conservación de la especie, lo que a mi juicio pone de manifiesto este entramado colegial es un problema más de estructura que de coyuntura. Es la negación de la mayoría de edad de los profesionales, y, lo que es más grave, la censura preventiva de su libertad. Estos controles previos –en mi opinión- implican una concepción del ciudadano, y en el caso presente del profesional, necesitado de la tutela pública para no errar, incluso antes de actuar. Supongo que por aquello tan Ignaciano de que “quien evita la tentación, evita el pecado”.

No, señores: libertad y responsabilidad individual. Eso sí, quien la haga, que la pague con todas las de la ley. Porque lejos de salvaguardar la recta conducta de sus colegiados, no pocas de esas corporaciones se han erigido en, haciendo honor a su nombre, adalides del más rancio corporativismo al servicio de la impunidad de los pocos que dudosamente habrían alcanzado en su desempeño profesional el estándar exigido por la lex artis ad hoc.

Señores del Gobierno ¡ánimo con el PowerPoint! Pásenselo a alguien pre-ESO con un respeto mínimo por la sintaxis, y a ver si se transmuta pronto en carne de BOE. Y no escuchen a los perros que ladran desde el establo (en sentido figurado, claro), pues como parece que escribió Goethe, que no Cervantes, “el eco de sus ladridos demuestra que cabalgamos”.

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08 enero, 2013 | 12:19

En la entrada anterior, analizábamos la situación de sequía financiera para las empresas y prometíamos exponer algunas medidas que supondrían una mejora en la posición de liquidez de la pequeña y mediana empresa.

Por dos veces en el ejercicio 2012 se ha legislado la inversión del sujeto pasivo del IVA, con el indisimulado propósito de privilegiar los intereses de la Hacienda Pública. ¿Por qué no invertir el sujeto pasivo de IVA en todas las transacciones PYME cuando el destinatario de la factura sea una administración o una gran empresa? ¡Los autónomos se revuelven con razón ante varios cientos de millones ingresados en concepto de IVA por facturas cuyo principal no han cobrado! Por cierto, los morosos number one son precisamente las Administraciones y utilities varias.

¿Por qué no habilitar a las PYMES para que compensen los créditos que ostenten frente a cualesquiera administraciones públicas (incluida la local y autonómica) con sus obligaciones frente a cualquiera de ellas? Si ello produce desbalances entre ellas, que se arreglen, que para eso se pasan la vida liquidando transferencias. Y no esgriman en contra el control del déficit, que el objetivo es global y para el conjunto de las administraciones públicas. ¿Que ello puede deteriorar la posición de caja de algunas? Toma, y si no el deterioro es el de la caja de la PYME de turno.

Finalmente, ni Adam Smith ni yo creemos en el buenismo en esto de la financiación bancaria. Es verdad que el principal negocio de la banca era la intermediación crediticia, pero  rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras. Hoy les cuesta un Congo prestar un euro, gracias a que somos más chulos que un ocho y que por obra y gracia del desastre cajero nos han anticipado en varios años los estándares de capitalización de Basilea III. Alemania ya ha anunciado que este año no lo introduce, y Estados Unidos lo retrasa un par de años para que no constituya un incentivo a la contracción del crédito ante la débil recuperación de su economía ¡Toma ya! Y mientras tanto, en España al 9 por ciento de core capital.

Conclusión. Se han de arbitrar medidas contundentes, inmediatas y eficaces  para abrir el grifo de la financiación PYME por todas las vías posibles. Mis propuestas las dejo para la próxima entrega. Mis mejores deseos para el año 2013, no será bueno, pero ha habido peores.

@emilgarayar

Sobre el autor

Abogado de profesión, emprendedor de vocación, economista aficionado, con el prisma de una mirada heterodoxa y el verbo mordaz como herramienta. Emiliano Garayar está especializado en la gestión de la complejidad: hoy concentrado en aportar remedios imaginativos a la sequía financiera, viene siendo un actor legal destacado en los grandes movimientos del sector energético. Es socio director en Garayar Asociados, siendo reconocida su visión innovadora de la abogacía y de la gestión de despachos.

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