“Funds warning” en los fondos inmobiliarios

Cuando los mercados de renta variable y renta fija no nos han dejado de dar disgustos a lo largo del año… surge un nuevo elemento desestabilizador en otro asset class: los fondos inmobiliarios. Bien sabido es que, en los últimos meses, estamos presenciando una clara ralentización del sector inmobiliario, lo que ha quedado reflejado en estos fondos. Se han producido rentabilidades negativas en el mes y en el año, y, lo que es más grave, cierre o paralización de los reembolsos.

Como se observa en el siguiente gráfico, esta tipología de fondos ha proporcionado históricamente seguridad y una rentabilidad “prácticamente” fija (dependiendo de los fondos). Sin embargo, desde hace algunos meses, el sector está presenciando cómo sus fondos están sufriendo las primeras caídas en sus valores liquidativos.

Evolución desde 2000 índices Afi FIAMM EUR y FI Inmobiliarios Evolución YTD índices Afi FIAMM EUR y FI Inmobiliarios

¿Las causas? Sin duda, el principal catalizador, son los reembolsos de los partícipes. A pesar de tener -por ley- un 10% en forma líquida, los fondos no son capaces atender éstos, y por ello se ven obligados a “mal vender” sus activos en un mercado inmobiliario, cada vez más, a la baja. A ello, se le suma la poca flexibilidad con la que cuenta esta clase de IIC: al menos, un 50% tiene que estar invertido en inmuebles residenciales. Resultado… la situación se hace, si cabe, más crítica.

En España, reflejo de lo que ya ocurre a nivel internacional, se ha producido la liquidación de alguno de los fondos, así como la paralización de los reembolsos (para evitar el cierre de los mismos). La imposibilidad de hacer frente a los citados reembolsos y de realizar nuevas inversiones hará que vayamos viendo nuevos fondos en la misma situación.

Actualmente, esta tipología de fondos tiene un patrimonio de 8.160 millones de euros, un 5,2% menos de lo que tenían a principios de año (se han producido salidas brutas por valor de 445 millones de euros). Lógicamente, desde AFI, no recomendamos seguir invirtiendo en esta clase de fondos, hasta que la situación se aclare… más aún, cuando se avecina la aparición de un sustituto de estos mucho más flexibles, los REITS. En un próximo post, os hablaremos de esta nueva figura de inversión en inmuebles.

Luis Hernanz y David Fernández