Si te cambias de casa, ¡cuidado con la plusvalía!
Al menos una vez en la vida nos toca la “agradable” tarea de hacer mudanza, cambiarnos de casa y empezar una nueva vida en otra vivienda. Si en ese proceso vendemos nuestra vivienda, suele generarse una plusvalía importante con relación a la vivienda que deja de ser nuestra residencia. El cambio de una vivienda para residir en otra no debería conllevar una carga fiscal importante ya que de otra manera se gravarían situaciones de enriquecimiento relativo y se limitaría la movilidad. Como en otros ámbitos, el fisco es sensible a este tipo de problemas.
En concreto, hay que tener en cuenta que en el IRPF se excluyen de gravamen las plusvalías producidas por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, nueva o usada, y se cumplan determinadas condiciones. Ojo, debe reinvertirse el importe de la transmisión (el precio obtenido), no el de la plusvalía obtenida. La exención de la plusvalía puede ser total o parcial y no afecta a las pérdidas que, en su caso, se pudieran generar.
No olvidéis que a efectos fiscales, y es un tema de capital importancia, se considera vivienda habitual la edificación que constituye la residencia durante un plazo continuado de, al menos, 3 años. No obstante se tiene atención a supuestos “especiales” dado que se entenderá que la vivienda no perdió el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Además, desde el 1 de enero del 2007, a los exclusivos efectos de esta exención, se considera que tiene el carácter de habitual la que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la fecha de transmisión. De esta forma se permite dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención. Es un cambio importante -sobre todo en estos tiempos en los que en general, el plazo de venta de las viviendas se está alargando- para aquellos supuestos en los que se encuentra la vivienda “destino” más fácilmente que al comprador de la “vivienda origen”.
Por su parte, para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere realizado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Adicionalmente, es relevante contemplar, ya que es un caso habitual, que en el caso de transmisión de la vivienda con cantidades pendientes de amortizar por un préstamo, se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En estos supuestos, pues, no se considera que exista reinversión parcial.
Finalmente, es importante recordar que si la reinversión no se realiza en el mismo año de la transmisión, es obligatorio presentar junto con la declaración del IRPF un escrito en el que se ponga de manifiesto la intención de reinvertir, en las condiciones y plazos exigidos, la cuantía de la transmisión. Esta información evita que Hacienda considere sujeta y no exenta la plusvalía.
Como véis, aunque hay que hacer cálculos y tener en cuenta (como siempre en temas fiscales) los diversos límites, requisitos, cautelas, y demás condicionantes que establece las “oscuras normas tributarias”, es posible cambiarnos de casa y si lo hacemos bien y tenemos algo de suerte, que no nos suponga ninguna factura fiscal.
Alfonso Amor y Paula Ameijeiras
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