El alquiler de inmuebles: una cuestión fiscal

Gracias al espectacular desarrollo del mercado inmobiliario español en el último lustro y los pequeños (o grandes) sustos que de vez en cuando dan los mercados bursátiles es bastante frecuente que numerosos particulares hayan optado por destinar buena parte de su liquidez a la adquisición de viviendas o locales comerciales. Quién no conoce, dentro de su circulo a alguna persona que no se haya hecho con un pequeño patrimonio inmobiliario (una o dos viviendas) adquiridas con el objetivo de buscar una rentabilidad interesante.

Pues bien, y aunque en general, el objetivo ultimo de toda inversión inmobiliaria (al menos las efectuadas por particulares a pequeña escala) es la obtención de “valor” vía la generación de una futura plusvalía en la posterior venta del inmueble (“a modo de plan de pensiones”) la opción de rentabilizar el inmueble hasta ese momento alquilando el inmueble también es una opción que debe ser contemplada. Pues bien, la variable fiscal, como casi siempre, será uno de los parámetros relevantes (no el único, siquiera el fundamental) para poder tomar decisiones al respecto.

Sobre este particular, existen varias opciones de realizar el “alquiler” a efectos fiscales, cada una con una serie de condicionantes específicos que se deben contemplar. Entre ellos podríamos destacar los siguientes:

Si la actividad de alquiler se efectúa desde persona física, esta actividad puede tener carácter empresarial o no. Tendrá carácter empresarial cuando, en general, se disponga de una mínima estructura organizativa y de medios materiales y humanos. Esta estructura a efectos fiscales se plasma en la exigencia de disponer de un local exclusivamente destinado a dicha actividad y la contratación de un empleado a jornada completa.

La consideración del alquiler como actividad “empresarial” o no tiene importantes repercusiones fiscales en el IRPF del arrendador.

Con respecto al cómputo de gastos deducibles, existen diferencias entre una opción u otra. Si el arrendamiento es “empresarial”, los gastos deducibles serán los generados por la actividad siempre que se contabilicen y estén adecuadamente justificados. Si el alquiler no se efectúa con una estructura empresarial, los conceptos y el volumen de gastos deducibles anualmente son más limitados. A modo de ejemplo, los intereses satisfechos en la adquisición de los inmuebles y los gastos de reparación y conservación (cuestiones importantes en los primeros años de arrendamiento) solo serán deducibles en la cuantía de los ingresos íntegros (considerando individualmente los inmuebles).

Si el arrendamiento no es empresarial y se alquilan viviendas, el rendimiento neto (ingresos por alquileres – menos gastos deducibles) se reducirá a efectos de su integración en la base general del IRPF en un 50% (como norma general) o en un 100% (y por tanto no existirá gravamen efectivo sobre dicha renta) si se trata de alquileres de vivienda a menores de 35 años y que cumplan determinados requisitos. El rendimiento neto resultante se integrará en la base general del IRPF del arrendador tributando al tipo general del IRPF (24%-43%).

Si el arrendamiento es “empresarial”, el rendimiento neto (sin aplicar, generalmente, reducción alguna) se integrará en la base general del IRPF del arrendador tributando al tipo general del IRPF (24%-43%).

Finalmente, hay que tener en cuenta que la imposición global de la actividad debe tener en cuenta también el coste relativo a otros impuestos. Con relación al Impuesto sobre el Patrimonio (IP), si la actividad no tiene carácter de empresarial, el valor fiscal de los activos inmobiliarios en el IP tributará en dicho impuesto. Situación distinta se daría si la actividad goza de la condición fiscal de “empresarial” dado que es relativamente sencillo conseguir que dicho valor goce de exención en el IP. Con relación a una posible transmisión generacional (sucesión o donación gravada por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD), hay que considerar que en aquellas Comunidades Autónomas que no gocen de un régimen genérico favorable, el carácter empresarial de la actividad puede permitir obtener ahorros fiscales importantísimos en determinados supuestos.

Por tanto, busque, haga los cálculos, compare y si encuentra algo mejor... alquílelo¡¡¡¡

Alfonso Amor