Sobre el autor

José Carlos Díez es profesor de economía de Icade y autor del libro Hay Vida Después de la Crisis, un best seller en el que explica la crisis financiera internacional, la Gran Recesión, la crisis del Euro y la crisis española. Siempre ha combinado su faceta académica, empresarial y de divulgación en medios de comunicación, nacionales e internacionales. Este blog comenzó en 2008 y se ha convertido en un referente y lidera el ranking de visitas en redes sociales sobre economía.

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16 septiembre , 2012 | 10 : 41

¿Alquilar o comprar vivienda?

Si pinchas aquí podrás acceder al anuncio de alquiler en Idealista de la casa de este economista observador. El anuncio no tiene interés para este blog pero he pensado que explicar la decisión si que puede tenerlo. Desde que me independicé viví de alquiler hasta que compré esta vivienda. La casa la compré sobre plano hace diez años aunque no me la entregaron hasta 2006.

De niño vivía en Fuencarral y Las Tablas eran humedales, huertas y terrenos de cultivo de cereal donde venía con la bicicleta. Tuve la oportunidad de comprar al principio de la burbuja y no me arrepiento de ello. Es un barrio nuevo, muy bien urbanizado, con poco tráfico e ideal para familias con hijos pequeños como nosotros.

¿Por qué nos mudamos? El piso nos encanta, la urbanización nos encanta y el barrio nos encanta, tanto que nos mudamos muy cerca para que mis niños sigan en el Colegio del Estudiantes. Un colegio con el método de la Asociación Libre de Enseñanza, bilingüe y concertado, lo cual ayuda a las finanzas familiares. La educación de nuestros hijos es nuestra principal misión y condiciona totalmente nuestra decisión. El problema es que desde que nació mi niño pequeño este economista observador perdió su despacho y la casa se nos ha quedado algo pequeña.

¿Por qué alquilar y no vender? La casa está casi pagada y agredir ahora a los pecios de compra supone perder mucha renta. ¿Es posible que caiga más? Es posible, pero la casa está en primera línea de la prolongación de la Castellana y estamos hablando de una de las mejores localizaciones del Madrid del futuro. Por eso nos la quedamos en propiedad y lo ponemos en alquiler.

¿Comprar una nueva o alquilar? Una vez que tienes una vivienda, si las cosas te van mal en la vida siempre tienes un sitio donde vivir, la compra de la segunda es puramente una inversión y hay que seguir criterios estrictamente financieros. El primer criterio es que siempre puedes comprar deuda pública. El bono a 10 años paga el 6% y el ratio de alquiler anual sobre precio de la nueva vivienda debe estar por encima del 6%. Este ratio en las zonas cercanas al colegio de mis hijos y en el tipo de casa que estamos buscando está próximo al 3%, por eso hemos optado por alquilar.

Pero la vivienda no es un bono ya que el precio es variable. Por lo tanto, la expectativa de variación del precio determina la rentabilidad de la inversión. Nos vamos a mudar a un chalet adosado donde la repercusión de suelo es mucho mayor que en un piso. La burbuja fue principalmente en el suelo y los precios en los adosados aún no han ajustado todo lo que deberían.

En la primavera de 2011 anticipé en este blog que el precio de la vivienda había tocado un suelo. Reconozco que nunca pensé que nuestra querida España acabaría intervenida, con seria restricción de financiación exterior, en un frenazo brusco como el actual y con extrema restricción crediticia. En esos escenarios y sin tipo de cambio, el juste tiene que ser nominal y los precios de la vivienda seguirán ajustando y lo más probable es que sobrerreaccionen.

¿Compraría en el futuro una segunda vivienda? Sin duda. Este economista observador mantiene su confianza en el futuro de nuestra querida España para superar la actual encrucijada en la que nos encontramos. Por eso no vendemos la primera vivienda y no descartamos comprar una segunda. Si fuera primera vivienda ya hay cosas que asumen el ajuste de precio y empiezan a ser atractivos. También creo que el Estado debería fomentar el alquiler para estabilizar el precio de la vivienda con el stock que asuma en el banco malo. 

Pero de momento nos vamos de alquiler. Ya se me había olvidado pero mi madre en el último mes ya me ha dicho cuatro veces que alquilar es tirar el dinero. Hay cosas que nunca cambian pero mi madre es maravillosa y me ha aguantado mucho en la vida. Por lo tanto, su fobia por el alquiler es una anécdota.

Sígueme en Twitter @josecdiez

Comentarios

Angel

No habla vd. del apalancamiento financiero que supone hipotecarse y del hecho de que inexplicablemente es posible encontrar financiación para comprarse una casa más barata que la que se encuentra para comprar bonos.

La verdad, esperaba de vd. un análisis algo más complejo.

Saludos

Luis

Me parece un excelente razonamiento q, de paso, proporciona cierta pedadogía en este tema (decisión según disponibilidad financiera y coste de oportunidad etc).

Creo que el mercado residencial español debiera estar más balanceado entre propiedad/alquiler y, afortunadamente, vamos por esa vía.

Además, el autor proporciona una posible clave para dotar de utilidad social al Banco Malo.

Esta voraz y tremenda crisis ayuda a incrementar los conocimientos mínimos en micro y macro y ello no viene mal, para evitar errores gravosos.

Cesar

Si usted no vende es porque cree que el precio de su vivienda ha tocado suelo, y supongo que en algunas zonas de Madrid así ocurre ya.
O bien porque la plusvalia en estos momentos no le interesa porque quizá este año haya obtenido ya rentas importantes y subiría su tributación total de manera importante.
Me sorprende el precio también, los salarios en Madrid son superiores, pero partiendo de la base de que el alquiler no deberia superar el 30% de la renta neta de una familia, solo deberia encontrar inquilinos con rentas netas de al menos 3000 euros/mes. En Luxemburgo un piso similar costaria entre 1600-1700 euros/mes, pero los sueldos netos medios son el doble.
Y una cuestión que me preocupa son la condiciones hipotecarias, muchos tenemos hipotecas con un diferencial sobre euribor inferior a 1%, ¿como gana dinero el banco? el dinero que pide prestado para financiar esto es más caro(salvo regalos como las LTRO).
Actualmente hay hipotecas de euribor+3% (sin vinculación), me parece evidente que el euribor subirá, digamos que se vuelve a un euribor del 4% en pocos años, los que firmen hoy tendrian un aumento de hipoteca de unos 50€/mes por cada punto y por cada 100.000 de hipoteca.
Osea que alguien que hoy firme una hipoteca de 200.000 pagaria unos 1000 euros pero si sube 3 puntos el Euribor pasaria a unos 1400.
Y ya puestos si España saliese del euro, ¿que ocurriria con las hipotecas? ¿como se calcularia el interés?
Supongamos una familia con una renta neta de 2500, estaria usando el 40% en la hipoteca, supongamos que el IPC durante 4 años es del 2% y que su renta aumenta en este porcentaje también. Pasados estos 4 años estaria dedicando el 52% de su renta. No estaria en riesgo el pago de la hipoteca pero obviamente seria menos consumo de todo lo demás.
Algo no cuadra aqui, o los bancos no ganan dinero, o bien para que lo hagan los ciudadanos tienen que empobrecerse.

Javier

Me parece un pelín feo meter el enlace al anuncio del piso propio, alguien podría pensar que el objetivo del post es meramente publicitario.

Luis

Campos que se quería comprar un adosado pero cree que va a bajar más y de momento lo alquila. Cuando lo vaya a comprar a ver si lo comenta también.

Yago

Gran decepción de artículo... por favor, un poco más de rigor periodístico... esto es un anuncio de alquiler camuflado en una experiencia personal que además elude información muy relevante para la toma de decisiones (patrimonio, sueldos?, vivienda protegida?, proyección personal, familias, etc..)

Óscar

Es la primera vez que no estoy de acuerdo en casi nada con el autor. Por ejemplo, no sé cuántas veces he oído eso de que "si las cosas van mal, por lo menos tenemos donde meternos". Si las cosas van mal, lo más importante es comer. Si tienes algo de dinero, podrás comer y, si hace falta, mudarte a una pequeña casa en cualquier lugar. Si te has gastado tu dinero en una casa...

estherllull

Bueno, a falta de otra ciencia mejor como yo me guío por los astros, te diré, lo primero siempre que tienes ahí es a plutón en oposición a cáncer, pero esto tiene una larga trayectoria que llegará hasta 2020 y te concierne particularmente en los asuntos legales, en todo tipo de asociaciones o formalizaciones de contratos, y plutón lo que produce es una constante tendencia a cambios y transformaciones, y en cuestiones de poder y dinero, de forma que no te deje estar tranquilo en todo ese periodo. Pero después mirando lo que estoy viendo, la posición de júpiter que el año que viene entrará en cáncer, y luego saturno que ya a partir de octubre entra en tu casa 4, del hogar y la familia, hay que decir, que el año de la suerte lo tendrás el año que viene y es entonces cuando podrás crear mejores oportunidades, claro porque haces bien, veo para no precipitarte a vender tan pronto (aunque tu madre tenga razón, las madres nunca se equivocan, pero ella tiene otras conceptos del pasado), pero con la vida moderna, nunca se sabe, pero tal vez tú mismo generarás oportunidades, y tal vez puedas conseguir venderla para adquirir otra o quién sabe, porque saturno estará dos años ahí, comprometiéndote también con tu familia, en la educación de tus hijos, pero también en todo lo que es la vivienda y el espacio que ellos tendrán disponible. Te digo estas cosas por si acaso te sirven, porque los ciclos de júpiter y de saturno se suelen cumplir, yo creo que lo sé por experiencia.

estherllull

ah, pero este blog es de economía: pues si no compras es porque tal vez tendrías que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, ¿no?, menudo impuesto...

joaquinen

O haz como hizo mi anterior jefe.

Se lo vendes a un "pringao" al que has contratado recientemente o en ese momento pagándole 5.000 € netos al mes, para que el banco le de una buena hipoteca y a tí te haga millonario...

Posteriormente, si le echas o no del curro, depende de los pocos escrúpulos que te queden.

Alquilator

1.150 EUROS por un piso pequeño (100 m) en Las Tablas... sin comentarios...

renegado

Al contrario de algunos de los que escriben aquí, y que son un prototipo del español que ha colaborado a esta crisis, no olvidemos que los políticos son la espuma del pueblo, remedando a Orteha, me parece un ejercicio de transparencia y naturalidad hablar de lo que le sucede a uno mismo. En Estados Unidos es lo normal, aquí le critican.
Yo estoy en la mismas situación, al crecer los niños, he tenido que crear una cocina americana para ganar una habitación, y sigo sin un despacho en condiciones que por mi trabajo es necesario. También la educación de los niños marca nuestra vida y es nuestra prioridad, por lo que asimismo pensamos en alquilar en el futuro más que comprar. Trabajo desde hace mucho en el ámbito inmobiliario desde dentro y fuera de la administración y también como casero, por lo que mi conocimiento del día a día, es bastante grande, perdón por decirlo, en este país hay que pedir perdón cada dos por tres. Mi impresión es que mientras la situación económica no mejore , lo que no parece ni mucho menos cercano, los precios seguirán bajando, las viviendas unifamiliares han bajado más en proporción que los pisos y seguirán haciéndolo, el tema de seguridad ( que empeorará aunque lo tapan los medios de comunicación ) contribuye a ello.
Los gastos de compra en comparación con el alquiler son muy cuantiosos, además del 7% del ITP ( que subirá ), están los gastos de Notario y registrador , lo que supone aproximadamente un 10 %. Es decir que si quiero una habitación más y el piso que quiero comprar vale por ejemplo, 700.000 €, tendría que pagar , sólo de impuestos 70.000 más la diferencia de superficie que , es variable, puede suponer por lo menos unos 50-100.000 € más. Demasiado cuando el alquiler puede ser deducible al 100 %.

Alquilator

Qué gracioso renegado, pongo en duda que alguien que se pueda permitir alquilar un chalet tenga una renta tan baja como para deducírsela... parece que quieres fomentar el alquiler porque eres propietario... a ver por cuánto alquilas tú tu casa... qué rechazo me da los que alquilan las casas a precios leoninos... a ver si bajan y la gente compra y los especuladores que se coman los ladrillos hombre... así nos va...

Josep

Comprar siempre es mejor que alquilar. Solo en unos casos muy concretros, alquilar es una buena opción ( temporalidad, no tener suficientes recursos para comprar, etc)

Alquilar es un hecho que implica toda la vida (hasta que mueras). La compra es un esfuerzo que solo implica una parte de la vida( en un futuro puedes recuperar la inversión con una hipoteca inversa o simplemente vendiendo el bien).

En su caso es neutro, pero desde mi punto de vista es una mala inversión. Pues podría invertir en un nuevo inmueble y cuando se jubile podría percibir un complemento de dinero por el alquiler del anterior( que todos sabemos que en esas fechas es muy poco probable que cobremos algo del estado)

Jorge

"Nos vamos a mudar a un chalet adosado donde la repercusión de suelo es mucho mayor que en un piso" Disculpe pero mi expericencia me dice justamente lo contrario: El valor unitario de repercusión de suelo en la tipología de vivienda adosada es inferior al de los pisos (vivienda colectiva); y es lógico, puesto que al tratarse, los adosados, de viviendas con una superficie mayor tienen una valor unitario de mercado inferior (siempre y cuando nos centremos en un mismo nivel socioeconómico) y un coste de construcción, generalmente, superior.
Al hilo de lo que comentan más arriba sobre el caracter del post, diría que como ejercicio de transparencia se queda corto (faltan datos), por lo que me inclino más por la opción del post promocional (ayer tenía 5 visitas según el conteo de Idealista y hoy 1167, no está nada mal, ¡felicidades! Ahora que desde Idealista le están ayundando un poquito con la promo veremos mañana).
Saludos

UN PRIVILEGIADO

Que a día de hoy, escriba semejante artículo una persona que se supone economista, es de las cosas más patéticas que he visto y leído en mucho, mucho tiempo.
Joder, joder, así nos va!!!

pepitogrillo69

Anda ya, que se te ve el plumero todos los días.

Esos Pisitos

El artículo es demagógico y conciendo algo la zona, me da la impresión de que se trata de una casa de Prorección Oficial (VPO). Me gustaría saber las condiciones de alquiler, ya que no tengo claro que se pueda alquilar por ese precio sin incumplir la normativa de viviendas de protección oficial. Si estoy equivocado pido disculpas y si no, nos encontramos ante la "españolada" más grande que he visto nunca, un redactor capaz de intenar defraudar publicamente a través de un ártículo en un periódico de tirada nacional. España está llena de gente que recibió una vivienda con ayudas del estado cuando era joven y luego pretende alquilarla o venderla en negro. Estoy convencido de que en un país en serio, cualquier ciudadano denunciaría a un vendedor o arrendador que sugiera cobrar en B por una vivienda que ha adquirido con subvención estatal. De los razonamientos del artículo ni hablo porque me parecen partidistas y carentes de fundamento.

trollesponja

hipoteca que pediste, cuanto has amortizado, ingresos familiares.
tres datos que sin ellos este post es una soberana ...

Luis Giménez

Creo que es ilegal pedir 2 meses de fianza. De todos modos, un 10 por la transparencia. Pareces europeo, odo.

Luis

Que poca verguenza!!!!!!

ISABEL

Si lo desea puede publicar su vivienda en www.entreparticulares.com
Atentamente, Isabel

carlos

penoso articulo.
Los precios de las casas van a bajar y mucho mas. Por favor, no nos fiemos de quienes decian año tras año que los precios no iban a subir mas cuando en la burbuja subian año tras año y ahora nos dicen que no van a bajar y bajan año tras año. No hace falta ser un especialista (que no es el caso del columnista que no da datos) para saber que la gente no tiene para pagar alquileres tan altos, para empezar porque baja la renta y suben los impuestos y encima los bancos son muy rigorosos concediendo hipotecas.

Luis

Increible, que Cinco Días permita publicar este articulillo. Que el redactor esté con el agua al cuello y necesite alquilarlo, pues hacemos una cuestación, pero este anuncio disfrazado, hombre.

Luis

Que poca elegancia.
Hoy esto.
La semana pasada diciendo que solamente tardó 24 h. en que lo ficharan para dar un cursillo.
En fin ...

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