¿Es momento para comprar una vivienda?

Sorprendente pero cierto. El dueño de idealista.com, sin duda uno de los empresarios on-line de más éxito, se ha comprado un casa por primera vez en su vida. El Nobel de éste año se centra en los costes de búsqueda y se ha hablado mucho del modelo Mortensen-Pissarides sobre mercado de trabajo, pero el modelo de Diamond se puede aplicar perfectamente al mercado de la vivienda.

Encinar da una lección magistral sobre cómo enfrentarse a la incertidumbre asociada a la compra de una casa. Además, cómo buen empresario, aprovecha el evento para promocionar su página web pero lo hace con sutileza y con un caso concreto. Simplemente genial.

Sólo discrepo con él cuando generaliza que pagar una hipoteca a treinta años es tirar el dinero. Parece que Jesús sabe de vender casas pero de finanzas y de conocimiento del sector hipotecario anda algo flojo. La vivienda habitual es un bien de primera necesidad y el se obsesiona sólo en analizar el sustitutivo del alquiler pero el mismo explica que la decisión de compra es emocional y depende de los gustos. Además, se olvida de las expectativas.

La compra de una vivienda es una inversión aunque la mayoría de los compradores no lo vea así. A diferencia de un bono de deuda pública, la vivienda paga un cupón variable, en caso de la propiedad lo que te costaría vivir en ella en alquiler, y también tiene un valor variable, por lo tanto es más apropiado compararlo con una inversión en bolsa. La vivienda tiene una enorme desventaja con la bolsa que son los elevados costes de transacción para vender una vivienda, mientras en bolsa los costes son ridículos.

Pero la vivienda tiene enormes ventajas sobre la bolsa. La principal es que, aunque el precio de la vivienda pueda caer como ha quedado demostrado, la volatilidad de su precio es mucho menor por lo que sigue siendo un bien válido para la mayoría de los ciudadanos que por naturaleza son bastante aversos al riesgo. Además es un bien que tienes en propiedad y cuando pagas la deuda hace que seas mucho menos vulnerable al ciclo y sobre todo a la pérdida de empleo.

Dos tercios de las familias españolas ya han pagado su primera vivienda y en esta crisis aquellos que hayan perdido el empleo han podido seguir viviendo en su vivienda con costes mínimos. De haber estado en alquiler su vulnerabilidad habría sido mucho mayor.

Donde si coincido con Encinar es que endeudarte a treinta años te hace muy vulnerable y las nuevas de decisiones de compra se hacen la mayoría a ese plazo. El modelo para calcular la hipoteca es exponencial y lo óptimo es no endeudarse a más de quince años.

Conclusión, sigue los consejos de Encinar para comprar tu vivienda al menor precio posible, pero no esperes a montar una empresa de éxito y forrarte para comprarte tu casa. Cuando Encinar dice que los precios seguirán bajando no especifica donde. En su zona, en el centro de Madrid junto al Concreso de los Diputados y el Paseo del Prado, sin exceso de oferta por vender y comprando un 20% por debajo de la tasación la probabilidad de que los precios caigan más está próxima a cero. En costa o en la periferia de las grandes ciudades donde se concentra el exceso de oferta coincido con él que la presión a la baja sobre los precios continuará.

¿Qué hacer? Mucha gente lleva esperando desde 2005 para comprar y en diciembre puede perder el crédito fiscal en el IRPF por lo que tendrá que ver que casa le gusta, si le darán la hipoteca, si la puede pagar y entonces estimar si piensa que el precio puede caer más y si lo hará más de lo que va a perder en el crédito fiscal.

Si no, lo conveniente es no tener prisa hasta encontrar la casa que te guste, ya que sale muy caro cambiar de casa, comprar con desgana como explica Encinar, fijarte una hipoteca con algo de holgura y utilizar el ahorro que vayas generando para amortizar deuda. No obstante, el crédito fiscal dice que lo óptimo es pagar los 9.000 euros de la desgravación y es mejor reducir el plazo de la hipoteca, aumentando la cuota para minimizar el pago total de intereses en la vida de la operación y reducir tu vulnerabilidad.

Para que lo sepa Encinar, actualmente la tasa de amortización media de deuda hipotecaria está próxima al 8%. Buena parte por el pago de capital en la cuota mensual pero en julio y diciembre, coincidiendo con las pagas extras, los españoles amortizan anticipadamente sus deudas.

La segunda residencia no es un bien de primera necesidad y la teoría financiera recomienda no meter todos los huevos en la misma cesta, por lo que a los actuales precios de las acciones parece que de momento no hay color. Eso significa que la digestión del exceso será larga como ya sucedió en 1992.

Yo viví de alquiler hasta que encontré la casa que me gustaba. Compré sobre plano en 2003, vivo en zona prime, los precios de mercado están muy por debajo de lo que dice Idealista.com y aún así le sigo ganando un 30% a la compra. La clave al final es comprar barato y vender caro y la vivienda es un problema intertemporal ya que tu horizonte temporal es largo y lo determinante es el precio de mercado en el momento de la venta. Y aunque Encinar dice que no hay chollos, yo creo que el acaba de pillar uno. Dentro de veinte años lo comprobaremos.

Comments

[Publicado por: Carlos Paredes]

Al informe de la UE sobre el 17% de sobrevaloración, hoy se añade otro de The Economist que la eleva al 47,6%:

http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/precio-vivienda-Espana-sobrevalorado-476-The-Economist/20101024cdscdsviv_1/cdsfinviv/

Es decir, todavía queda esperar, según los expertos de la UE o la prensa extranjera (mucho más independientes que el INE o Tinsa) descensos de precios entre el 15% y el 32% hasta que se alcance el valor real de mercado. Y eso que dichos expertos son demasiado moderados, ya que no tienen acceso a toda la información de quienes hemos estudiado la evolución de la burbuja (término ahora ampliamente aceptado, y hasta hace poco denostado).

Por muy rentable que sea una desgravación fiscal, que son apenas 1350 euros anuales en el mejor de los casos, no compensa pagar un 50% de sobreprecio sobre un bien tan costoso. Además, la subvención fiscal queda seriamente dañada desde 2011 y en muchos casos desaparece (casi nadie que ingrese 18000 euros se gastará 9000 en vivienda para lograr la máxima desgravación).

El valor de mercado de las viviendas depende de la capacidad de compra, y el fin de la desgravación fiscal simplemente reduce aún más el valor (y a la larga el precio) de las viviendas en idéntica proporción. Comprar después de 2011 no resulta realmente más caro según las leyes de la economía.

Súmese a esto el invierno demográfico (el INE ya augura un frenazo en la población española, y eso si el país es capaz de crear empleos para retener los 7 millones de inmigrantes apenas arraigados -recibidos en la última década-), el ingente stock récord mundial (casi ni EEUU tiene tantas viviendas nuevas sin vender) y el brutal sobreprecio (no olvidemos que se triplicaron nominalmente entre 1996 y 2007) así como el fin para siempre de la borrachera de crédito dado el ingente endeudamiento privado español (los bancos españoles no se financian al 1% excepto en la temporal ventanilla del BCE).

En Japón los precios bajaron un 80% real entre 1993 y 2005. En España de momento sólo hemos recorrido la cuarta parte de ese trayecto, pero tenemos todas las papeletas para ser el Japón europeo en materia inmobiliaria. No es lógico que la misma vivienda cueste 300000 euros en Madrid, 330000 en Barcelona, 250000 euros en Munich y 180000 euros en Hamburgo (_mediana_ de precios en dichas ciudades, tomada idealista.com e immonet.de). Máxime cuando un habitante de Hamburgo tiene 45000 euros de renta per cápita (en Madrid, la mitad de los sueldos no alcanzan los 21000 euros).

Ni un dos por uno es suficiente para ajustar la burbuja inmobiliaria española. Los precios caerán un 65% sobre máximos y volverán a los niveles de mediados de los 90. Aún hay gente que se ríe de mi cuando digo esto (los mismos que se reían hace apenas 4 añitos cuando simplemente insinuaba que la vivienda bajaría). Así que no, no es buen momento para comprar. No mientras los bancos sigan coleccionando pisos con valor falsificado y sacando al mercado el peor producto (por eso es "barato") a precios de burbuja.

[Publicado por: zampi]

Entonces que nos recomienda, que vendamos todas nuestras acciones y nos compremos un piso?

[Publicado por: pableras]

Gracias por tu optimismo José Carlos.
Soy empresario y hasta el momento no he sufrido nada por la crisis, seguramente porque pertenezco a un sector con un alto componente de innovación (diseño).

Compré mi casa hace 3 años. Me queda por pagar de mi hipoteca unos 370.000 euros a 27 años. Con la cuota mensual ampliamente supero los 9.000 euros de la desgravación. Este año he ahorrado unos 50.000 euros. ¿Qué me recomiendas, quitarme plazo o invertir el dinero en otro sitio? Ya sea en bolsa, renta fija o un depósito.

[Publicado por: José Carlos Díez]

@pableras, gracias a ti por innovar y ganar dinero con ello. Quiero entender que no ves oportunidades en tu sector para invertir. Si vas a bolsa deberías diversificar en sectores más tradicionales siendo empresario ya tienes una elevada exposición a la bolsa. Te recomiendo que bajes el plazo de tu hipoteca aunque pierdas el crédito fiscal ya que reducirás el pago intereses de la deuda y que te quede la opción de revocar el cambio en el futuro, nunca se sabe.
La otra opción es amortizar deuda con los 50.000 o meterlos en un depósito. Como te sientas más a gusto. Los 50.000 en un depósito te dan un colchón de seguridad y cuando suban los tipos de la hipoteca en 2013 te quitas la deuda de un plumazo. Otra opción es quitarte deuda ya, el diferencial entre el tipo de la hipoteca y del depósito es del 1%, o sea 500 € año, y tu verás si te compensa el placer de reducir tu endeudamiento y tu vulnerabilidad. Ya es una decisión muy personal. Además, para un emprendedor no disponer de colchones de seguridad le supone estar en máxima tensión cada año.

[Publicado por: José Carlos Díez]

@ zampi sólo si es primera vivienda, sino estás bien con tus acciones.

[Publicado por: plaentxi]

@José Carlos

Comprar una vivienda no es una inversión. Es importante que demos buenos consejos a nuestros jóvenes. Analicémoslo con un caso práctico.

Primera Pregunta – José Pérez y María González una pareja típica española compran una casa de 100 m2 en 1980 por 5.327.245 pesetas o unos 32.000 Euros. Es decir, pagan 53.300 ptas el m2 que era más o menos el precio medio en Madrid en 1980. Adquieren una hipoteca normal y venden la casa 30 años más tarde a otra pareja al precio de 356.100 Euros (59.250.054 ptas) o 3.561 Euros por metro cuadrado.

¿Qué beneficio han obtenido de la venta de la casa (asumiendo que la hipoteca ha sido pagada en su integridad)?

Estoy seguro que nadie que lee este blog va a contestas que la respuesta es 324.100 Euros.

Segunda pregunta – Segun Econstats, la inflación acumulada entre 1980 y 2009 ha sido de 175,441%.

a) Cuál es el valor de la casa ajustada la inflación?

b) Cuál es el beneficio de la casa fruto de la inflación y c) Cuánto es el beneficio después de la inflación?

RESPUESTAS
a) 88.141 Euros (32.000 * 2.75441)
b) 56.141 Euros (88.141 Euros – 32.000 Euros)
c) 267,958.88 Euros (356.100 Euros – 88.141 Euros)

¡¡Hurra!! Negocio Redondo. José Pérez y María Gonzáles hicieron una inversión genial y consiguieron superar a la inflación en nada más y nada menos que en 267.958,88 Euros.

De todas formas, hay un pequeño dato a considerar: El efecto que los tipos de interés han tenido en el valor de la inversión del matrimonio Pérez.

Tercera pregunta – Los Pérez adquirieron una hipoteca con un tipo de interés del 16% en 1980. La pareja de jóvenes que ha comprado la vivienda a los Pérez ha obtenido una hipoteca a un tipo de interés del 2% lo que supone 1.316 Euros de pago mensual.

a) ¿Cuál sería la hipoteca que la pareja de jóvenes podría permitirse si los tipos de interés fueran los de 1980?

b) ¿Qué porcentaje del beneficio de la familia Pérez se debe al cambio del tipo de interés?

RESPUESTAS
a) 98.000 Euros (He utilizado Excel para este cálculo)
b) 258.100 Euros (356.100 Euros – 98.000 Euros)

Cuarta pregunta –Ya tenemos la respuesta. El 72.5% del beneficio de los Pérez se puede atribuir a una bajada de los tipos de interés del 14 puntos. Cuando eliminamos el efecto del tipo de interés, el aumento del valor de la casa apenas supera la inflación y eso que no tenemos en cuenta todos los gastos asociados al mantenimiento de una casa.

Quinta pregunta: ¿Quién cree posible que los tipos de interés van a caer a otros 14 puntos en los próximos 30 años?

RESPUESTA
Sabemos que esto es matemáticamente imposible. Los tipos de interés no pueden caer más. Al contrario, solamente pueden subir.

Sexta pregunta: ¿POR QUÉ NUESTROS ECONOMISTAS NO ENSEÑAN ESTOS CONCEPTOS BÁSICOS A NUESTROS JÓVENES Y CIUDADANOS?

Séptima pregunta: ¿POR QUÉ NUESTROS ECONOMISTAS SIGUEN DICIÉNDONOS QUE LA VIVIENDA ES UNA INVERSIÓN?

RESPUESTA

No tengo respuesta para estas dos últimas preguntas.

[Publicado por: José Carlos Díez]

@ plaentxi. Compras un vivienda hoy la disfrutas durante muchos años por lo tanto sacrificas consumo presente por consumo futuro y eso justifica endeudarte en una hipoteca.
Eres igual de trilero con los números que Mankiw. Ya que usas tan bien el Excel hazte los mismos calculitos hasta 1996 justo antes de entrar en el euro y de que los tipos de interés bajaran exponencialmente y me dices cuanto te sale.
¿Yo tengo una vivienda en propiedad? Tú tienes una? Y tú que les recomiendas a nuestros jóvenes?

[Publicado por: zampi]

Gracias por el consejo Jose Carlos Diez, mañana venderé todas mis acciones y me pondré a buscar piso.

Mi temor principal es que me pase como a usted que subiera un 30% sobre mi precio de compra y me tuviera que cambiar de ciudad, porque en ese caso si compro por 100 y vendo por 130 hacienda se lleva 6.3 y el que compre nuevo tambien me costaria 130 (estaria perdiendo lo que se lleva hacienda), no seria mejor que bajara a 50, hacienda no se lleve nada y tambien compre a 50?

[Publicado por: plaentxi]

@José Carlos

Trileros son los banqueros que han estado vendiendo y siguen vendiendo hipotecas a los jóvenes por más del 50% de sus ingresos diciéndoles que la vivienda es una gran inversión.

Mis cálculos se remontan a 1980 porque son 30 años la duración de una hipoteca media. En 15 años haremos los cálculos de las hipotecas de 1996 y me temo que los resultados no van a ser los que tú esperas.

Estos son mis consejos para los jóvenes:

- Rentar es mejor que comprar en estos momentos. Seguir el consejo de Jesús Encinar. Si compras no te hipoteques y si compras hazlo porque te gusta la casa y es un capricho que puedes y quieres permitirte.

- No compres una vivienda como una inversión. A medida que los precios de interés vayan subiendo el valor de la casa bajará.

- Ahorra el diferencial de rentar una casa sobre hipotecarte y una parte de tu nómina. A medida que los tipos de interés vayan subiendo el valor de la casa bajará y tus ahorros comprarán más metros cuadrados.
El mercado de titulizaciones no se recuperará porque los banqueros con su codicia han contaminado el pozo y ahora ya no hay manera de purificarlo. Eso supone mayores tipos de interés a medio plazo y como consecuencia bajada de precios de la vivienda. Tus ahorros serán más valiosos a medida que pase el tiempo.
Los bancos están descapitalizados. Han disimulado sus pérdidas con fraude contable e inyecciones de liquidez de los Bancos Centrales pero los problemas de cash flow acabarán aflorando. Esto supone un aumento de los tipos de interés a medio plazo y como consecuencia bajada de precios de la vivienda. Tus ahorros serán más valiosos a medida que pase el tiempo.

- Si de todas maneras decides hipotecarte, no gastes más del 33% de tus ingresos brutos mensuales en el pago de la hipoteca, hipotécate a 15 años y a tipo fijo, no a tipo variable.

[Publicado por: José Carlos Díez]

@ zampi si vendes y vuelves a comprar está exento en el IRPF aunque si piensas que te vas a mudar no te recimiendo comprar ya he dicho que hay que comprar para mantener mucho tiempo y minimizar los elevados costes de transacción.

@plaentxi no has contestado si eres propietario y si lo eres por qué no vendiste antes del crash y te pasaste al alquiler?

[Publicado por: plaentxi]

@José Carlos

Estoy en alquiler. Es la única cosa en mis diez años de matrimonio en el que he podido imponerme a mi mujer. No fue fácil y a mi mujer le costó hasta alguna amistad. Era dificílisimo ir contra la corriente.

Diez años y dos hijos despues mi mujer ya no se queja y aunque puede que como Encinar compremos casa a las 40 años ya no es una prioridad ni para mi mujer ni para mí. Aunque a veces soñemos despiertos en pasar nuestra vejez en una cabañita prefabricada en algún bosquecillo.

[Publicado por: zampi]

Gracias de nuevo por contestar Jose Carlos Diez. Como usted sabe el que esté exento hoy no significa que lo vaya a estar mañana, ademas en caso de que baje el precio de la vivienda los gastos de la transación son menores. Sigo sin ver la ventaja de que suba el precio cuando solo tienes una vivienda.

Por otro lado darle la enhorabuena, es usted muy bueno comprando pisos, después de un crash y habiendo comprado en 2003 el que le gane un 30% es toda una hazaña, si alguna vez decido comprarme un piso, buscaré su asesoramiento.

[Publicado por: ppcc]

NO.-

No es buen momento para comprarse una vivienda. Cuando sea el momento, se sabrá.

Preguntárselo hoy es una irreverencia, una insolencia jactanciosa, solo días después de que el BCE haya pedido a las autoridades españolas más "celeridad" en el "ajuste". Sí, ajuste, o sea, corrección valorativa, no mera bajada "neoclásica" de precios.

A ver si me he enterado de los argumentos de JC10. En síntesis, serían:

1) subir siempre sube (bajada probabilidad cero, dice) si se cumplen ciertas condiciones (básicamente tres, no tener prisa, que sea buena zona y negociar el precio de salida); una vez pagada la deuda hipotecaria, es una "inversión" segura (incluso, en términos de vulnerabilidad social) aunque ilíquida, porque está montada con un "bien emocional de primera necesidad"; es como si fuera un bono de cupón variable (me vienen a la cabeza las cuotas participativas de las CCdAA);

2) alquilar es tirar el dinero comparado con hipotecarse;

3) el dinero no renta nada, por eso gastárselo en comprar una vivienda "tiene enormes ventajas sobre la Bolsa";

4) venderse todo se vende si está bien situado o, si no, una vez resuelto el problema de "exceso de oferta" (costa y periferia de ciudades); y

5) esta zona va para arriba, es "prime".

Sin embargo, JC10 se olvida de un "pequeño" detalle: los precios son carísimos.

¡Qué cansino es todo esto, Dios! Todos estos años hemos desmontado todo este argumentario. Al final, la historia económica nos da la razón, pinchando la burbuja. Y la secta, erre, que erre.

Pero,las crisis estructurales lo son, entre otras cosas, porque determinados intereses personales, que hasta entonces estaban en sintonía con la ecuación general de intereses, entran en conflicto con ésta. Y el sistema se depura, mediante acciones quirúrgicas. Así fue, en España, en 1959 y en 1977. Y así está sucediendo ahora.

El problema no son los descarriados. Para ellos están hechos los buenos pastores.

El problema son los descarrilados.

¡No te digo ya cuando empiezan a desquiciarse!

Estos días estamos entendiendo por qué la mayoría de los posts de este blog, tan aparentemente "optimistas" y patriotas, nos generan tanta intranquilidad. Hemos intendado usurpar las metáforas, pero ni por esas.

Usted, JC10, es un negacionista siemprealcista, que está un poco de vuelta de todo en Economía, lo que no encaja con su edad.

En otro hilo, usted farda de haber incomodado, en un opípara cena a base de rabo de toro, al mismísimo Robert Lucas, criticándole su Crítica, con una sola pregunta: "tras esta crisis, ¿sigue usted pensando que el dinero es neutral?".

En este thread, usted llama "flojo" a Encinar, número uno de su promoción de ICADE y brillante MBA harvardiano, que acaba de sucumbir al Lace Curtain Effect (equivalente single al Mother In Law Effect), porque ha pagado en efectivo (eso dice él, aunque a los ppcc no nos parece verosímil) un pisito carísimo en c/ Los Madrazo, a mitad de camino entre el Museo del Prado y Chueca:

- "Jesús sabe de vender casas, pero de finanzas anda algo flojo".

Esta frase podría llegar a dársele a usted la vuelta. ¿Acaso este post suyo no es un prodigio de argumentación comercial inmobiliaria?

Resulta desconcertante que un profesional del sistema financiero sea tan amargo con el dinero y tan dulce con el ladrillo, causa de la causa de la Gran Recesión. Resulta doblemente sorprendente tratándose de una persona incardinada en el ámbito socialdemócrata y social-liberal, donde hay sensibilidad hacia las cuitas de las clases trabajadoras. Al ex-militar y psicólogo diletante José Antonio Fernández Hódar le pasa igual que a usted, pero en el otro periódico. Él tampoco ama lo financiero. Le pirran los ladrillos.

En la vida no se trata tanto de ser feliz como de ser lo menos infeliz posible.

Adiós, JC10. Adiós, compañeros de este foro. Muchas gracias por vuestra paciencia.

No entiendo nada.

[Publicado por: zampi]

Que tristeza maestro, cada vez tengo mas claro que los q no hemos comprado ha sido o porque no teníamos un duro o porque hemos estado de ciudad en ciudad. Por aplicar el sentido común, tres pelagatos que tuvieron la suerte de conocerle. Si es que hasta los profesionales del sector financiero, trabajan para comprarse el pisito, te vienes a cinco días y te dicen que mejor te compres un piso, te vas al otro periódico y te dicen que hagas trading y si es en el sector inmobiliario mucho mejor.

Dios mio! No entiendo nada, esto es para volverse locos!

[Publicado por: Juan]

Hola José Carlos:

Si a la "inversión" le añades los gastos fijos (contribución, seguro, mantenimiento, etc.) y los variables (aluminosis, grietas, etc) y los riesgos no previstos (vecinos indeseables, pub en el bajo comercial, etc) resulta que la "inversión" ya no es tan segura como parece.

No hay que olvidar que los pisos no son eternos, como todo, tiene su vida y envejecen con los años.

Saludos.

[Publicado por: euro go home]

Hola. No soy economista ni licenciado en nada, pero le puedo decir que yo no compré en el 2002 cuando hice el siguiente cálculo: simplemente miré el precio de un piso en mi barrio (obrero en las afueras de Barcelona), 120.000 euros, y le sumé el 17% anual que era lo que decían todos los periodicos que subían los pisos cada año. Para el año 2008 me salían 307.819 euros, algo totálmente inmoral e imposible de pagar para una familia obrera por un piso de un barrio domitorio. Calculé mal, ya que en 2006 ya vi pisos en mi barrio, con la cocina y lavabos del 1970 (iguales a los de "cuentame") por los que pedían esas barbaridades...Ya en 2002 me dije que en 2008 la cosa se iba a derrumbar, pero al final fué en 2006. Ahora ya se anuncian pisos en mi barrio por 157.000 euros en farolas y papeles puestos en los limpiaparabrisas de los coches, y no los venden. No me dió la gana en su momento el hacer rico a ningún vejete al cual Franco o la compañia del gas le había literalmente regalado el piso en su momento. He tenido peleas con mis amigos por este tema, y todos me tomaban por loco. Al final, el tiempo me ha dado la razón, y mis amigos también, en general, claro, ya que una parte de ellos aun ven la vivienda como una inversión, pero ya no me peleo, ya da igual...Con esto quiero decir que, yo, sin estudios de economía, debo ser una especie de iluminado cuando en 2002 ya vi intuitivamente que la cosa no podía durar más que unos cuantos años, y me parece increible que que ningún entendido lo viera o no lo quisiera ver en su momento, más al contrario recomendaban comprar ("los pisos son caros porque la gente los puede pagar", sin comentarios...) por lo que pienso que si no lo vieron es que son unos incompetentes y si lo vieron pero no dijeron nada unos criminales, perdón, mentirosos. En cualquier caso, siempre he pensado que a todo cerdo, al final, le llega su San Martín. Pero lo de decir que la vivienda es una inversión... a ver si la gente le va a hacer caso, hombre, que ya hay suficientes endeudados de por vida pagando hipotecas por pisos que ya valen menos, y lo que te rondaré morena (esto no lo digo yo, lo vi por la tele el otro día, ya le he dicho que no soy economista ni nada...)

[Publicado por: Javier]

Siga insistiendo, ppcc. Es usted necesario.
Yo tampoco soy propietario de ninguna vivienda, como creo haber dicho en otra intervención.
Sin embargo, en otra etapa de mi vida, estuve cerca de meterme en esa obligación: vivía entonces en una casa de protección oficial a cuyo dueño le propuse que me la vendiera. Le hice una oferta generosísima teniendo en cuenta el precio por el que la había comprado pero no fue suficiente. Mi oferta no estaba en mercado (eso fue lo que me dijo).
Hoy, con cincuenta años y sin prácticamente ahorros veo muy dificil adquirir una vivienda si tengo que apoyarme en una hipoteca.
Yo también, estimado euro go home, he tenido agrias discusiones, en mi caso con mi mujer, por defender otra opción, como el alquiler (si bien, en MAdrid, es sumamente difícil.. Esa partida, todavía, no se ha corregido prácticamente nada).
Es difícil ir a la contra (y malditas las ganas... No tengo vocación de héroe!).

[Publicado por: pocholo]

Yo diría que las posturas en este blog no están tan alejadas. Todos coincidimos en lo esencial: que a esto le queda bajada, o que como mínimo, no va a haber recuperación en V.

A parte de esto, está claro que si uno se puede dar un capricho, pues que se lo dé; bien sea un ferrari rojo, o bien un ático de lujo, porque sí es cierto que los precios han mejorado un poco.

Siempre que tengo dudas sobre el mercado inmobiliario, vuelvo a mirar la pirámide demográfica en España. Soy de la generación de los 70: cuando todos fuimos a la universidad, masificación en la aulas y deterioro de la enseñanza; cuando acabamos la carrera, paro brutal a mitad de los 90; cuando empezamos a currar, burbuja en pisos; cuando has sido capaz de resistir a todo eso, baby boom.

Detrás de nosotros, la demanda es en número de personas mucho menos en las generaciones más jóvenes; y los sueldos no van a crecer superlativamente en esta década, además de que la mayoría de la gente en esta generación ya ha comprado (digo la mayoría, no la totalidad, que todavía quedamos muchos esperando). Por eso veo una demanda poco pujante, aunque por supuesto, demanda habrá.

Por el lado de la oferta, veo gente que se aburrirá de la falta de rentabilidad de su inversión; gente que no podrá pagar la hipoteca cuando suban los tipos de interés; bancos que tendrán que sacar su mierda del balance tarde o temprano; rentas menguantes en alquileres que harán pensar al propietario en la convenciencia de la venta; inquilinos cada vez de peor calidad; propiedades en venta por fallecimientos de una población muy envejecida... Osea, oferta muy amplia con poder de negociación muy menguante.

Que el sector se estabilizará, estoy seguro, pero que ni de coña volverá a la década 2000-2010, más seguro aún. Esta la década de los compradores, no de los vendedores.

Aparte de eso, ¿será la vivienda una inversión? como todo sacrificio presente de recursos, se trata de una inversión. Otra cosa es que vaya a ser rentable, y eso dependerá del precio de compra y del de venta. El problema es que en inmobilario el producto es HETEROGENEO, no como las acciones de una misma empresa, que son todas iguales. Cada piso tiene sus atractivos y defectos, además de una circunstancias que marcan su precio, y por eso habrá gente que gane y otra que no.

Y me mojo: considerando tipos de interés crecientes, impuestos crecientes, salarios estancados o ligeramente crecientes, mayores requerimientos para la concesión de hipotecas, y que la mayoría del segmento comprador objetivo ya tiene vivienda, el valor de los inmuebles caerá más del 50% actual. Esta caída se puede producir de muchos modos, pero se tiene que producir. Igual no el año que viene ni el siguiente, pero los precios a día de hoy se dividirán por dos. Y luego probablemente se recuperarán un poco.

¿Es buen momento para comprar? no se puede generalizar; pero chollos, haberlos haylos. ¿Que habrá más chollos que ahora en un futuro esperemos que próximo? pues yo creo que sí.

[Publicado por: Jose Luis]

Como siempre Jose Carlos estás muy acertado. Añadiría a tu comentario sobre el alquiler versus la compra que en España es especialmente barato comprarse una casa a un tipo variable a corto plazo más un diferencial bastante bajo comparado con otros países. Los españoles no tenemos el gen de comprar casas, pero si nos ponen la financiación tan barata y, sobre todo, tan accesible lógicamente es mejor comprar.

Por eso cuando salen estudios como el de The Economist diciendo que la vivienda en España caerá un cuarenta y tantos por ciento, es evidente, que el que hace el estudio no se entera de lo que paga un español por su hipoteca a día de hoy. O es que es muy fácil hacer análisis a favor de corriente.

Otro tema es el riesgo de subida del Euribor a un año, pero como hemos visto en esta crisis, cuando sube el Euribor a un año también suben los tipos de la deuda a 10 años o 20 años como se financian en otros países a tipos fijos.

España, gracias a lo competitivo de su sistema financiero, es un paraíso para comprarse una casa. El único "pero" es que el desarrollo del suelo es tan lento que en los momentos más dinámicos del ciclo siempre hay poca oferta y el precio sube más de lo que debiera.

En cualquier caso, es una industria de costes crecientes que además desde un punto de vista competitivo se regula por capacidad y no por precio. Es decir, por un lado, el suelo siempre valdrá más y, por otro, los promotores no competirán tanto en precio como otros mercados sino que tenderán a no producir para reducir la oferta y que la cantidad ofertada y la demandada coincidan a un nivel de precios mayor que el actual.

Esto pasa siempre, como en el video con el ejemplo del Juego de la Cerveza y los ciclos económicos de un profesor del MIT que rula por las Universidades Americanas para explicar los ciclos económicos. La historia se repite una y otra vez.

[Publicado por: David]

Respecto a los que se quedan en paro y tienen la vivienda pagada. ¿Qué pasa cuándo les ofrecen empleo en otra ciudad? Menudo follón vender la casa, y más ahora claro.

[Publicado por: Máquinas empacadoras]

Lo que si es cierto es que una vivienda es un ahorro y desde luego que genera un gasto pero posteriormente se vera como un activo fijo.